徐州房哥

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您的购房参谋

哪些城市的楼市过热？

房价涨得离谱？

有一项量化标准可以判断。

那就是“偏离度”。

近日，上海易居房地产研究院发布《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》。该报告对一些市场关键指标的偏离度进行了研究，分别是新建商品住宅成交量、房价涨幅、地价涨幅、地价房价比和房价收入比。

不出所料，徐州上榜了。但想不到的是，徐州还高居榜首。

报告显示，从年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是日照（%）、紧随其后的便是徐州，综合偏离度%！从～年50城的综合偏离度排序来看，徐州位列首位，综合偏离度90%！

自年以来，徐州房价一路飙升，新房成交量更是蹭蹭上涨。研究数据显示，年从各城市的新建商品住宅成交量偏离度来看，偏离度最高的城市徐州，为98%。

偏离度衡量的是各项指标当期的数值和其历史平均水平相比的偏离程度。如果楼市一段时间内成交量猛增、房价大涨，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。

年下半年以来，

徐州楼市迅速降温。

但年春节过后，

楼市再度回暖，让人担忧。

地价方面，土拍市场骤然升温。3月27日，新城控股18.26亿拿下新城区地块，加冕“地王”，楼面价元/㎡，溢价率高达.82%。

“地王”一出，新房价格也涨了。4月开始，徐州多家楼盘宣布“涨价”，收回折扣、取消优惠。

徐州楼市的回暖能持续多久？

其实，春节后徐州这一轮回暖，

也是跟在南京、苏锡常等城市之后的。

那么，徐州的房价能和苏南一样并驾齐驱吗？

下面分享一篇文章，在作者眼里，

徐州楼市和苏南的差别，还是很大的！

认为徐州房价“未来前景堪忧”。

（来源：趋势逻辑）

江苏地域之间的绝对距离，让这里的房地产市场也千差万别，或者说，呈现出了“双面”的特征。

苏南：

从今年的楼市表现就可以看出，苏锡常三地的投机情绪再次升温，虽然经历了去年大范围的土地流拍、楼盘去化率下跌，但炒房客与房企似乎有卷土重来的意愿。

苏州1-3月份的几次土拍，溢价率明显升温，去年流拍的地块引来19家房企的争抢。

无锡在3月初的土拍中，4幅地块起拍价高达40亿，惠山、新吴的两宗地块起拍价均在元/平以上。

▲4.3日无锡土拍情况

常州也跟随躁动，4月初拍卖3块宅地，最高成交楼面价高达元/平。

数据显示，3月苏州商品房成交套，环比2月上涨.17%，仅在这两个月，无锡就有5家楼盘上调了价格，南京甚至出现3千人抱团看房的火热景象。

市场真的有这么大需求吗？答案是否定的，苏锡常此前因为严厉的限购或限价，造成房价倒挂，优质新房的稀缺引来炒房客追捧，在量价齐升的背后，显然有赚短差的因素存在。

苏北：

在苏锡常三市和南京楼市再度迎来众人觊觎时，另一面的徐州、淮安、宿迁却是另一番景象。

从3月份的数据上看，徐州楼市的表现似乎不错，多家楼盘接连涨价，并且收回折扣取消优惠，尤以南区居多，甚至有楼盘4天就卖多套房。然而，这丝毫掩饰不了徐州房价的脆弱，3月末，房产研究机构克而瑞发布了《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》，徐州以%名列第二，仅次于日照。

淮安2月份二月份均价跌至元/m2，环比跌幅虽然不大，但这已经是从去年8月份以来第六个月下跌了。

宿迁的均价虽然没有淮安和徐州那么离谱，3月的成交量也回升到了套，但均价下跌趋势已经确立，尤其是宿豫区和苏宿园区，此前因为棚改或大房企的推动单价走高，如今也面临一定抛压。

房价偏离度高企、下跌趋势确立，意味着在4月小阳春的季节里，徐州、淮安与宿迁楼市依然“阴霾未散”。

事实上，楼市的涨跌或许只是短期波动，这三个城市与苏锡常最大的区别，或者说问题的根本症结是：人口外流。

数据显示，截止年底，徐州人口外流高达万人，宿迁流出万，淮安流出78万，另外，根据第一财经今年2月份的一篇报道梳理，徐州人口流出仍然高达万人。

这些人都去哪里了？毫无疑问，绝大部分都流向了苏锡常，有媒体此前做过粗略统计，苏北8市流出人口万，其中万流向苏南和上海。

根据腾讯大数据绘制的“国内主要城市势力范围图”，显示：徐州、连云港、盐城、泰州4市人口的第一流入地是苏州。淮阴、扬州2市人口的第一流入地是南京，南通人口的第一流入地是上海。

也就是说，江苏楼市现在就犹如硬币的“一体两面”，强的越强，弱的越弱，有产业根基和人口流入的区域，投机情绪异常旺盛，已经难言“性比价”三个字，而那些房价本就如同空中楼阁一般的区域，未来前景更加堪忧。

后记：最后强调一下，徐州房哥引用这篇文章，并不代表完全认同其观点，仅供大家参考。虽说徐州房价虚高，但也不能一律看空，保持平稳概率最大。总之谨慎投资吧，炒房暴富的年代一去不复返了。

综合：趋势逻辑、徐州乐居

徐州房哥编辑整理

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