一条地铁线路的开通，除了利好临近站点的社区外，更能激活相对应的板块。

6月28日，徐州地铁3号线通车，便已经为下淀片区铺好了发展之“路”。

徐州已通车三条地铁线

近期规划的徐州地铁交通网络

01

下淀：曾经著名的工业区

下淀坐落在徐州市白云山北坡，东邻金山桥开发区，西靠城区，北依铁路枢纽。辖区面积3平方公里，有居民户，1余人，社区内主要干道5条，街巷72条，徐州市三十二中、下淀小学、下淀幼儿园、医院等坐落其中。

年，徐州钢铁厂新址落户下淀年，徐州煤机厂门前

下淀，早年间也叫下淀湖，这个地名的由来有两个说法。一说是下淀一带地势低洼，遇水必淹。古代受黄河决堤所致，城内遭灾，城外也不安宁，无处流淌的河水便在这片洼地里聚积成湖。自打明清时起，这里就是逢水一片汪洋，下淀湖因此得名。久而久之，下淀湖就被称作了“下淀”。“淀”字，字典上解释为“浅的湖泊”，由此可见一斑。旧社会时，当地老百姓无处逃生，只好因地制宜，无雨时耕种，收获勉强活命的口粮。而到了汛期，人们也只好望湖兴叹了。随着人口增加，在这片贫瘠的水洼之中，小小村落逐渐形成，下淀西头的袁庄、吴家店、张家巷口等几个村子也逐渐扩大，后来合称为“下淀村”,靠天吃饭的农民顽强地撑起了一片天地。有年长者回忆：早些年站在白云山顶放眼望去，堤北、马场湖、王场、朱庄、孟沟，可以说是一马平川。

还有一说，“下淀”原为“下店”。传说早年间，此地一吴姓大户在张家巷口开了一个骡马客栈，叫做吴家店，吴家店接待南来北往的各色商客生意人，后来就取名“下店”。后来住户们认为此地低洼多水，叫“下淀”更为贴切，渐渐地，“下淀”就取代了“下店”的叫法。

煤机厂的厂区被一座座住宅取代

上世纪五十年代以来，有很多工业企业纷纷落户下淀，下淀就成了有名的工业区，大批居民也随之迁居到此。这一带，有徐州最传奇的宝兴面粉厂，旧厂址又建起了木材公司，后来有了徐钢，有了煤机，这里就成了有名的工业区，大批居民也随之安居到此。

下淀各类门牌和路牌

二层小楼数量巨多

密密匝匝的老房子

东风列车

川流不息的车流

道北巷

清晨的铁轨路

（本组照片来源百家号云村夜话）

02

区域翻新，下淀机会来了

现在提到徐州的下淀，总感觉这个地方会缺少一些具有代表性的东西。商业、教育、文旅等方面，好像没有太过出彩的地方。不过也可以理解，毕竟下淀是徐州的一个老工业区，以前有不少重工业，在三环内，也很难再找到这样的地方。但是，其东邻金山桥开发区，西邻老城区，还接着东三环，地理位置是很有优势的，而且生活氛围比较浓郁，工厂也陆续迁出，就是缺了点机遇。所以，之前就有市民询问鼓楼区政府信箱，问下淀片区之后进一步发展的方向会是哪里？在官方回复中，首先提到的成绩就是地铁3号线一期的建设运营，和3号线二期工作的相关推进。同时还表示，已组织编制了土地成片开发方案并报批，下一步将结合成片开发方案对该区域剩余片区分批次启动实施，瓦房村片区已列入今年年度征收计划，计划近期组织房屋摸底调查，适时启动征收工作。闽商汽车园片区正在稳步推进项目前期准备工作，同时下淀南、北片区计划结合定销房配套建设同步进行实施，逐步推进完成下淀片区的整体改造。要知道，地铁因为其容量大、速度快又很准时的优点，成为了很多市民出行的优先选择，对市民生活的多方面产生了影响，从而出现了“地铁效应”。一条地铁线路的首末站的选取，肯定是有它的道理的。说白了，很多情况下，首末站是官方想要大力发展的地方。比如早年间，上海地铁1号线从徐家汇延伸到了莘庄。后来，莘庄就如同按下了加速键一般，从农田变成高楼大厦，商业集聚。有例子在先，再看看下淀片区的接下来的规划，貌似也印证了这一点！十四五规划中，提到了要加快下淀新城等功能区建设，形成“两区三城”的空间布局，下淀就是其中一城，未来应该会有很大的改变。1、首先是商业部分徐州的传统商圈基本上就是彭城广场周边，聚集度是非常高的，中央商场、彭城壹号、金鹰、金地、苏宁广场，还有正在建设的德基广场以及未来可能要建设的新太平洋百货等等，商业业态成熟且丰富。但随着地铁的开通，在地铁线路的交汇处、首末站，甚至是沿线，都可以布局形成新的新兴商圈。对于下淀来说，目前还是比较缺乏大型的商业综合体项目，如果想要逛街的话只能去周边的商圈。但在十四五规划中，下淀片区会成为鼓楼区的商业中心之一，这对于带动提升片区的消费能力还是很有益处的。就如同上海莘庄，前前后后建设了多个商业体，体量加起来超百万方，莘庄商务区也填补了当时区域内的空白。下淀片区，在未来可能也会如此！2、其次是区域人气大力拆迁，成片开发，转型升级，这三个算是下淀片区的关键词。特别是拆迁，也是官方回复中反复提及到的一个词，如瓦房村片区、闽商汽车园片区等。等下淀片区的拆迁工作结束后，根据规划，是要形成一个集商业、产业、住宅、环境等多方面升级发展的地方，新建的住宅区应该不会少。随着城市的发展，市区土地供应量的减少，购房者是在不断向外溢出的。相较于一些较为偏远的地方，下淀片区离老城区会更近一些，区域的优势较为明显。而区域想要发展，除了一系列的规划落地之外，还得需要人气集聚。地铁就像是一个指路牌一般，潜移默化的引导购房者把目光投向下淀片区，有了人气，有了规划，片区受益程度也会提升。以上可以看出，地铁3号线的建设起到了一个信号的作用，而且它带给人们生活方面的好处，仍然不可忽略。

03

下淀的未来：旧貌换新颜

6月19日，有市民向鼓楼区政府信箱写信：

问题为：鼓楼曾经徐州第一区，地理位置优越，就是发展不起来，项目的规划真不少，但是真正的落地没有几个，下淀占据那么好的位置，一片城中村，土地资源严重浪费，环境极差，年年都说拆迁，但是年年都不动工，前前后后张贴的公告也不少，光打雷不下雨了，请问下淀什么时候才能拆迁，进一步发展呢？

对此，鼓楼区住建局在6月25日进行回复，内容为：

您反映的下淀片区位于丰财街道办事处，下淀路南北两侧，京沪铁路北站以东，三环东路以西，该区域涉及房屋体量较大，多为老旧城区、城中村与一些企业厂房相互交织，涉及征收面积较广，征收户数较多，所需征收资金及配套安置地点较多，因此我区分批次有序实施下淀片区的房屋征收工作。

近年来我区分别实施完成了下淀路沿线部分的轨道3号线一期项目、下淀片区西侧的子房河综合治理工程项目、下淀片区北侧的圣戈班工厂以及下淀片区一期项目的征收工作，场地已移交。且已对下淀路主干道进行拓宽改造，新修建了物资市场配套道路及白云东路等一系列道路工程，修建的地铁3号线一期工程将于本月底正式通车。同时建成了白云东路一期定销房项目，已于今年2月8日上房并安置轨道3号线一期、下淀片区二期等多个项目，二期定销房正在实施建设，区域内北站东定销房已于1月26日摘牌，正在办理施工前期手续，计划供应下淀路北、下淀片区二期、轨道三号线二期等项目安置使用。同时下淀片区二期项目及轨道3号线二期项目正在有序开展征收工作。

我区已组织编制了土地成片开发方案并报批，下一步将结合成片开发方案对该区域剩余片区分批次启动实施，瓦房村片区已列入今年年度征收计划，计划近期组织房屋摸底调查，适时启动征收工作。闽商汽车园片区正在稳步推进项目前期准备工作，同时下淀南、北片区计划结合定销房配套建设同步进行实施，逐步推进完成下淀片区的整体改造。

其中，关于未来建设的重点在于：

1、下淀片区二期项目及轨道3号线二期项目正在有序开展征收工作；

2、将结合成片开发方案对该区域剩余片区分批次启动实施；

3、瓦房村片区已列入今年年度征收计划，计划近期组织房屋摸底调查，适时启动征收工作；

4、闽商汽车园片区正在稳步推进项目前期准备工作；

5、下淀南、北片区计划结合定销房配套建设同步进行实施

最后逐步推进完成下淀片区的整体改造。

徐州市十四五规划中，对这座城市的发展做了重要部署。前不久，鼓楼区人民政府网站发布了《关于印发鼓楼区国民经济和社会发展第十四个五年规划和年远景目标纲要的通知》对下淀片区做了重要规划。如今的征收、拆迁，正是这座城市前进的步伐，正是对规划前景的有序靠近。

鼓楼区片区规划中，下淀新城占据重要位置。将来的规划目标中，明确提出将下淀新城对徐州经开区的综合服务能力。

下淀的空间定位

在鼓楼区十四五规划中，将以“东改、西融、南优、北拓”为方向，推动中心城区扩容体质。并要加快高新区、九里新城、下淀新城、北部生态新城等功能区的建设。并形成“两区三城”的空间格局。而下淀新城，就是“三城”的其中之一。

整体发展格局

在十四五规划中，鼓楼区还提到要强化与经开区之间的联系，推动鼓楼区产业加快融入经开区高新产业体系。

而下淀片区位于经开区西，将成为鼓楼区对接经开区的桥头堡，规划中也提到了，要提高下淀新城对徐州经开区的服务能力。

总的来说，未来下淀片区将在空间更新和生活功能完善上下大功夫。

老旧小区改造和成片开发

前面说过，下淀片区是老工业区，很多地块需要旧城改造和拆迁。因此在十四五规划中提到，要在规划期间，棚户区征收全部完成，老旧小区面貌实现根本性改善。

《通知》中还明确提到，到年，鼓楼区将实现改造老旧小区52个，实施成片开发项目14个。这次的瓦房村便是52个老旧小区之一。

其中就包括下淀片区，而且前文中提到的鼓楼区成片开发项目，下淀片区也位列其中。

未来，下淀片区概念性规划及城市设计令人向往、期待。

未来下淀新城鸟瞰图

未来的下淀新城将打造成为一个绿色产业集聚，功能适度混合，环境宜居宜业的旧工业区改造典范，工业遗产云集的城市记忆片区。

生产：绿色产业的集聚高地

遵循徐州绿色振兴的产业发展转型之路，积极推动绿色环保产业配套工程建设，促进区域传统产业转型升级，成为绿色产业及现代服务业高地。

生活：功能混合的综合片区

对片区内的居住、产业、服务功能进行适度混合，吸纳工作与生活人群，打造一个集生活、工作、娱乐、科研为一体的综合片区。

下淀新城规划效果图

生态：宜居宜业的生活环境

致力于片区生态环境的修复，通过土壤、水、大气等自然环境的治理恢复，建设一处宜居宜业的绿色家园。

下淀新城规划效果图

一体：工业遗产空间载体

依托工业遗产保护与再利用，保留上世纪工矿城市徐州的记忆符号，挖掘内在的文化价值、社会价值与经济价值。

未来等下淀新城彻底建成

将会是徐州主城区蓝图上耀眼的一颗星

来源：彭城房产、搜狐焦点徐州站、淮海地铁圈、无线徐州、守望家园等

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