徐州房哥
洞察徐州楼市
您的购房参谋
最近以来，全国各大城市房价纷纷下跌，
杭州、南京、无锡、合肥、郑州、西安、厦门…
因为降价，业主砸售楼处的闹剧不断上演。
特别是杭州，甚至成立了“房地产维稳小组”！
新一线城市房价撑不住了，
而新二线（三线）的徐州楼市，
虽然楼市行情大不如前，
但目前房价的表现依然坚挺，
没有出现明显降价，
甚至有些板块、有些楼盘还很抢手！
这是为什么呢？
要知道徐州还是一个人口净流出城市，
楼市表现为何比新一线城市强？
近日，克而瑞地产研究院发布研究报告，
重点以徐州等三线城市为样本，
研究人口流出城市也能爆发性上涨的背后逻辑。
人口持续流出，这些城市房地产为何还能蓬勃发展来源：克而瑞地产研究（以下内容为节选+房哥解读）
人口流出意味着城市经济活力下降、购房需求流失，并最终导致房地产市场活跃度下降。对于国内大多数三四线城市而言，人口流失已经成为这些城市发展的阻碍，但在年以来的新一轮调控背景下，诸如徐州、盐城等部分三四线城市，却反而迎来了市场环比上升的走势。
本文将以此类三四线城市为样本，研究人口流出城市也能爆发性上涨的背后逻辑。
（徐州房哥注：徐州人口流出量是多少呢？根据年的统计数据，徐州户籍人口万，常住人口为万，流出人口万）
三大经济区周边为人口流出重灾区
部分城市房地产市场仍发展良好
经济的发展决定了人口的流动方向，经济最为发达的长三角、珠三角和环渤海地区，附近三四线城市人口外流现象更为普遍，本地购房需求也因此外流。但经过市场热度轮动后，这些人口流失城市的房地产市场表现却不同。本章选取了市场发展具有代表性26个人口流出型城市作为研究对象，来看这些城市的市场走向。
1、中原地区三四线城市经济发展不佳，城市人口向外流出量大
中原地区的河南、安徽北部、江苏北部一带的地市，人口流失量多在百万以上。作为国内人口最多的中原地带产业落后，难以支撑庞大的就业需求，而与京津冀和长三角的距离又比较近，因而人口自然而然地被吸引到经济实力更好的城市。
图：全国人口流入、流出城市分布版图
数据来源：CRIC整理
（徐州房哥注：仔细看上图，红色为人口流入城市，绿色为人口流出城市。放大发现，徐州附近的红色区域，竟然是淮北！淮北竟然和郑州一样，是中原地区唯二的人口流入城市。）
2、多数城市人口流出市场热度较大，徐州、宿迁等城市逆袭
在年，调控政策下沉至三四线，这些人口流出型城市的市场也出现了分化。
图：26个人口净流出的三四线城市市场变化情况
数据来源：CRIC整理
以26个较具有代表性的城市房地产市场变化来看，有15个城市在年的成交商品房面积同比上一年下降。但也有11个城市成交面积同比上一年则有所增加、市场走势趋强，徐州、盐城等苏北城市成交量增长明显。
结合人口数据来看，市场走势偏好的城市在年净人口流出量的平均值为57.83万人，比市场偏弱城市的均值高出近20万。但若结合人口总量来看，相对于市场走势偏弱的城市，走势偏好城市的人口基数相对更大，有着更多的住房需求，更容易走出向好的市场趋势。
3、小结：经济发展决定人口流向，市场发展关键在于人口总量
徐州经济、配套实力均优市场发展前景最佳
房地产市场的发展在宏观上离不开经济发展，商业等配套设施则从侧面反映了城市经济繁荣度情况，进而影响到市场的发展。房地产市场中政策也是重要影响因素。因此，本章通过经济、配套和政策三个方面来探讨这些人口流出型城市房地产市场产生分化的原因。
1、市场表现好的城市，经济发展和政府财力都不弱
能够明显看出：市场走势偏好的城市GDP总量高出走势偏弱的城市近亿元，进一步说明了经济实力对于房地产发展的重要性。
并且在市场偏好的城市中，GDP超过亿元的城市有两个，分别是徐州和盐城。（徐州房哥注：年徐州GDP达到亿元，在人口净流出城市中位居第二，仅次于南通，但楼市表现好过南通。）
2、徐州配套总量排在第一，走势偏好城市配套密度反而偏低
（徐州房哥注：关键内容，克而瑞的这篇文章没有公开。但不用想也知道，在这26个人口流出城市中，徐州的配套是最好的！徐州是淮海经济区中心城市，是国家级高铁枢纽，在建3条地铁，医院，有6所本科1所，有宜家万达苏宁三胞环球港等一线商业综合体……虽然徐州配套总量最大，但徐州城市面积大，因楼市走势偏好，在建楼盘多，还需要填充更多配套设施。）
3、仅有8个城市单独出台调控政策，多偏向限价限售
（徐州房哥注：徐州出台的调控政策，只是加强了限售，没有限购。有底气限购的城市，其实更应该长期看好。）
4、小结：需要警惕宿迁等弱经济实力、低配套水平城市风险
返乡置业推动力有限
刚需产品更受此类人群欢迎润空间
外流人口是否选择返乡置业对当地的房地产市场显然有一定程度的影响，本章主要通过对11个城市商品房成交的月度分布情况，来研究返乡置业客群是否是城市房地产持续向好发展的重要原因。
1、返乡置业效应不够显著，货币化安置及投资客推动力更强
注：年10月份城市数据未齐全，导致总成交量环比大幅下降
（徐州房哥注：人口流出越多，返乡置业的市场就越大。年2月，徐州楼市在返乡置业季的带动下，走向高潮。）
2、淡季成交更向刚需类型集中，旺季成交类型分布更均匀
3、小结：中大户型、三房产品更受返乡置业认可
市场偏好大面积产品
50-万总价受众广泛
不同的城市由于经济水平、房地产处于不同市场周期等原因，其市场中的主力产品、主要购房群体也有所变化：以调控前后的一二线城市为例，在年楼市热度上涨初期，投资客在楼市中的占比较高，随着调控政策连续出台，投资性购房不断受到打压，刚需客户成为市场主力。本章主要通过对前文中总结出的人口流出而市场向好的城市的成交结构进行分析，进而可知此类城市的主力产品类型。
1、株洲低总价成交占比最高，汕头泰州更爱大面积
2、大面积成交占比持续升高，汕头、丽水表现尤为显著
3、成交主力仍集中于中心城区，徐州经开区成交快速增长
4、小结：各类“新区”市场初露峥嵘，㎡以上产品份额持续上涨
本地房企仍有市占率优势
品牌房企项目更畅销
对于三四线城市来说，房地产市场成熟度不高的情况下，市场主要以本地房企为主，外来房企进入城市有一定的壁垒，但目前随着企业成交的集中度越来越高，通过收并购的方式实现“大鱼吃小鱼”后，越来越多品牌房企进驻三四线城市，城市的市场格局发生较为明显的改变。
1、市场集中度逐年下降，项目年度成交最高达58万平方米
2、徐州畅销项目外来房企占7成，盐城预计将有更多品牌企业进驻
（徐州房哥注：关键内容，克而瑞又留了一手。徐州房哥在此解读下：徐州本地房企基本被挤出市场，畅销项目、大盘，基本都是外地房企的天下，万科、美的、荣盛的占有量居前，其中，万科年在徐州销售破百亿，市场占有率高达20%！）
3、前10月22家品牌房企进驻徐州，中梁拿地最为活跃
徐州房哥注：年以来首次进入徐州的房企，以下为不完全统计，括号内的为首次进入徐州的拿地或合作项目。
年首次进入徐州的房企：保利（珑湾）、合景泰富（珑湾）、中船（玉兰公馆）、中昂（中昂朗琴）、融创（湖悦天境）、光明（熙悦泉城）、中骏（柏景湾）、珍宝岛（熙悦府）、金地（丽景府）、中南（云龙府）、华宇（九州府）
年首次进入徐州的房企：新城（贾汪吾悦广场）、招商（金融集聚区）、旭辉（云龙府）、正荣（娇山府）、金茂（楚河金茂府）、蓝光（贾汪锦澜府）、雅居乐（娇山府）、佳兆业（富春山居）、弘阳（凤鸣府）、德信（君宸）、红星（金茂悦）、禹洲（鹭湖朗廷）、领地（凤鸣桃源）、泽信（泽信公馆）、华融（千禧城）、银城（致享城）
4、小结：企业竞争格局持续变化，徐州最受品牌房企青睐
徐州房哥注：最新中国房企销售排名，前10强有9家已进徐州（龙湖除外），20强有15家已进徐州（华夏、阳光城、富力、泰禾除外）
经济向好、人口规模是核心支撑力
徐州、盐城为典型代表
总体来看，人口外流情况下，房地产市场仍走势良好的城市基本上经济发展、配套水平都强于另一类城市，购房需求和客户偏好也比较相似。整体来看这类城市发展前景优于其他三四线城市，其核心竞争力还是在于经济发展水平领先，在受到周边热点城市辐射的时候自身的购房需求也被充分调动，内生需求与周边热点城市外溢需求共同导致了这些城市房地产市场在人口外溢的情况下持续向上发展……
从未来市场发展来看，徐州、盐城这样人口基数大、各方面发展相对较好的城市仍具备市场持续上行的能力和可能性，进入风险相对较小，特别是区位优势显著的徐州，随着人口慢慢回流，未来市场发展还会更进一步；而人口和经济数据都相对靠后的丽水和肇庆，房地产市场缺少一定的增长动力，从这些城市TOP20项目中外来企业占比不高的数据上也能看出，品牌开发商对于进驻这些城市也有更多的考量。
最后一段画了重点，
徐州之所以被各大房企看好，
还是有基本面支撑的。
这也是在市场下行的情况下，
新城、美的、大发、中梁等房企，
还在徐州不断拿地，
甚至不断进军徐州县区、乡镇的原因。
来源：克而瑞地产研究(cricyjzx)
徐州房哥编辑出品
