金九银十到来，徐州新房市场一片火热，老盘加快了推新速度、新盘加快入市，但二手房市场似乎有一些冷清。

今天，我翻遍贝壳找房上徐州主城区二手房小区，发现：徐州一批二手房近90天零成交，甚至有小区二手房的成交记录在去年，这其中也不乏一些当初的热销神盘。

仔细研究这些“零成交”小区，发现这些小区：单价、总价太高，豪装别墅有价无市；小区房龄过长，居住舒适度不高，正在慢慢被市场淘汰；公寓市场一言难尽······

1、扎心！90天零成交！徐州这些小区“真难卖”！

据国家统计局最新数据显示，徐州新房连续上涨55个月，二手房涨幅达7.3%！

市场似乎一片火热，然而今天我整理汇总贝壳找房上徐州每个二手房小区的成交数据却吃惊地发现：超个小区近3个月内无成交，涉及主城区的各个板块，令人大跌眼镜！

据贝壳找房上显示，目前徐州二手房的库存超1.8万套，数量可观，泉山区库存约套，鼓楼区套，云龙区套，新城区套，经济开发区套，铜山区套。

其中，部分90天以内零成交的二手房小区如下↓↓↓

注：

1.上表数据统计来自贝壳找房，在贝壳网上无成交的小区，不代表其他渠道无成交，数据仅供参考；

2.数据截止日期为年9月23日；

3.上表数据均为手动录入，如存在偏差，请见谅。

2、总价太高、房龄太老、物业太差······徐州这些小区成交量低的原因曝光！

仔细研究这些成交量低的小区不难发现，它们有几个共同特征：

1、单价、总价都太高，豪装别墅有价无市；

在上表中统计的这些“难卖小区”，不难看出别墅占比很多，不论是当下的置业热门区域新城区还是大火的东区，又或是各方面发展都比较成熟的南区，都有别墅小区面临同样的窘境。

比如位于新城区的御墅湾，一套房源建筑面积约㎡，挂牌单价为.6元/㎡，总价高达万！这样的价格，大多数人只能望而生畏。

（图源贝壳找房）

再比如铜山区的汉泉山庄南区，小区的挂牌均价在1.3万/㎡左右，但由于别墅的面积大，一套房源也要在万-万左右，劝退大批买房人。

因此该小区的成交量很低，仅成交2套房源，近90天无带看无成交。

此外，从贝壳找房上近期一些数据可以看到，挂牌价很高的别墅，鲜少有人问津，而成交的一些别墅房源，成交周期都很长，1年甚至2年，且多是降价几十万、甚至近百万才成交。

2、小区房龄过长，居住舒适度不高，正在慢慢被市场淘汰；

今天经过统计发现，3个月内零成交的小区中占比最多的是那些，房龄在20年左右，甚至更长，还没电梯、没车位、没物业，居住舒适度不是很高，即使位置不错，也不是很受待见，致使成交量很低。

当然那些有非常优质学区加持的“老破小”还是非常受欢迎的，比如民主路小学本部的学区房永康小区，不但成交数量可观，成交价格也是屡屡创新高！直逼2.7万/㎡！

但反观，没有非常优质教育资源的老小区，成交数量则一言难尽，譬如位于鼓楼区的苏堤小区，房龄在22年左右，没物业，目前该小区有43套房源在售，均价在元/㎡，但很长一段时间无带看，无成交。

据贝壳找房上提供的图片来看，该小区内部的道路比较拥挤，且还有很多“飞线”。

（图源贝壳找房）

这样的事例不止一个，每个区域都有一些房龄很小的老小区，面临淘汰。

3、公寓市场一言难尽；

经过统计可以发现，除了住宅，多个打造公寓住宅的小区，出现挂牌量激增，但成交量一片惨淡。

比如经济开发区的月星国际公寓、铜山区的万达公寓等，在售房源都很多，且小区的位置都不错，但由于是公寓住宅，产权仅有40年，也没有学区，很少有人购买。

4、部分小区物业不作为，小区环境差，致使成交量走低；

后期维护以及物业的好坏和一个小区的房价涨跌、升值潜力，可以说是息息相关了。

一般口碑房企打造的小区，交付后依然精心维护，多年以后依然非常能打，甚至比一些新楼盘的景观还要好。

也不会出现墙面剥落、草地裸露、车辆乱停放等情况，小区环境、绿化等都不错，自然能够保值甚至持续升值，也自然会吸引一波买房人。

但一些小区的物业不作为，交付没多久就出现雨天漏水、乱摆放停车位、垃圾乱堆等情况，让人唏嘘不已，成交量自然低。

综合上述，大家在买房应注意：无论是买新房还是二手房，都应当提前研究这个小区所处区域的发展前景、配套、学区、地铁以及小区的物业等几方面，这些都是保证小区未来升值的关键因素。