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市场是冷是热，口说无凭，数据揭露真相！

最近被讨论最多的就是：招商雍华府线上开盘，多位全款客户抢多套房源！一分钟劲销十几亿元！

这样的现象在徐州楼市最近屡见不鲜，比如招商雍华府、新城玖珑湖、百悦城、保利水沐堂悦等都是开盘瞬间秒光，还有很多全款客户根本抢不到的情形。

这些楼盘，处于热门板块，位置好。房子的价值，不仅在于房子本身，而在于周边稀缺资源，比如学校、商圈、交通等。

这些秒光盘，有的地段好，有的学区好，还有的具有多种稀缺资源组合，同时价格倒挂明显，所以被热捧！

不过，从这些楼盘开盘来看，也给一些买房人提了个醒，没有特殊关系、渠道、没有强购买力的买房人，还是别去碰这种热门板块倒挂盘，因为大概率会陪跑。

当然，这些红盘，毕竟只是少数。

个别楼盘火热的背后真相是，还有很多开发商压力倍增！随着市场供应的增加，购房需求被竞品分流，再加上源源不断的土地供应，局部板块供大于求，一批楼盘很难卖得动！

此前，徐州当地媒体罗列过不少难卖的楼盘，比如有的楼盘半年成交不到一成，有的楼盘10个月去化不到一半，有的楼盘卖了3年多还没卖完，甚至还有的楼盘卖了11年没卖完，等等。

这是一些楼盘网签情况的截图

在徐州，这样的楼盘往往都不大好卖！（卖不动、不好卖的标签，对于楼盘来讲，并不是值得宣扬的事情，因此笔者在文中就不直接提及具体楼盘名称。）

a.拿地价格高的楼盘会比较难卖！

地价高的楼盘，房价自然也就水涨船高。价格高的情况下，性价比就会大打折扣，流动性比较弱。

再加上近期徐州性价比优势卓越的限价盘入市，对市场产生强大吸附能力。这种高地价楼盘的市场也受到冲击，被截流，难卖程度会加剧。

b.没有亮点，同时价格明显高的楼盘也不好卖！

现在买房，房子未来的升值能力，是最重要的影响因素。不管自住、改善，还是投资，都注重其增值性。

而在徐州，有这样的楼盘，没有学区、没有配套、没有地铁，价格还明显比周边楼盘高，也不好卖！

当然，在一般性规律下也有个例，比如云龙湖正荣府，位于云龙湖南板块，配套不成熟，价格也比较高，而买房人购买它，目的更多的是为了自住，而非升值。

此外，徐州小房企的房子，当地市场认可度低，也会比较难卖。

c.产品和区域市场错配的楼盘也不好卖。

以徐州北区为例，北区高品质洋房就不好卖。

据资深买房人表示，之所以北区洋房难卖，是因为北区当地地缘客户购买力相对较弱，无法消化高品质洋房。

而北区洋房，总价高，别的区域的买房人又不愿意来北区买。

因此，这种产品难卖！

d.非核心区域扎堆上市的楼盘，也比较难卖。

在徐州，从区域上来说，市中心、东区、新城区这些热门区域的楼盘比较好卖。近来几个秒光盘，多集中在这几个热门区域，比如百悦城、保利水沐堂悦在东区，招商雍华府在新城区。

而北区、西区、南区一些区域和板块由于楼盘扎堆，房源存量大，甚至有的区域同质化严重，因此一些楼盘销售压力也会比较大！

难卖的楼盘，进行总结的话，差不多就是性价比低、没有学区、没有地铁、没有配套、没有好的地段等。

这样的房子未来升值性和流动性也会比较差。

在热门区域限价盘不好买的情况下，买房人还可以买什么样的房子呢？

援引房产资深人士燕公子的观点，两类住宅值得买，一类是老城区重点学校的学区房（尤其是重点小学学区），而且一些学区房不乏有漏可捡，甚至是大漏。

第二类是新城区核心地段的房子，基础配套逐步健全，拥有大量的年轻购买力基础。

此外，还有一个买房思路，买房人可以借鉴和布局，即据某业内人士表示，其实在今后两年的时间里，一线、二线城市涨幅逻辑大径相同，以下几类物业会跑赢大势：

1，改善/高端改善/豪宅；

2，学区房；

3，高薪群体的通勤半径内；

4，有规划，有ip，会空地的片区。