徐州房哥

洞察徐州楼市

您的购房参谋

最近，有朋友让我推荐房子。我推荐南区和东区，她都嫌远。她想买市中心的楼盘，但又嫌贵买不起。

在很多老徐州人眼里，出了二环就是“郊区”了。住在市中心，既是“城里人”的恋土情结，也是一种生活习惯。但是，你发现没有，越来越多的“城里人”开始搬出市中心，选择住在三环外的新片区。

市中心已经不是很多购房者的最佳选择了。这正是我想要说的：不建议买市中心的房子！并不仅仅因为“穷”。

市中心已不适宜改善型居住

太拥挤、太嘈杂，这是市中心的现实情况。密集的老小区，密集的商业区，大量车流人流，出个门分分钟堵到崩溃，汽车尾气夹杂着各种喧嚣，实在是难以忍受。市中心逼仄的空间，不能满足人们改善居住的需求，也不能再承载更多的公共资源。

随着近郊大量新楼盘的开发，徐州人开始了外迁进程。与此同步进行的，还有各种优质公共资源的外迁。

拥堵的市中心（网络图片）

城市在不断地由内向外发展

10年前，政府都是围绕着市中心搞建设，从“三场一路”、到“中心商圈”，年年都是重点工程的重点。以彭城广场为中心的中心商圈，也就成为了最贵的地段。然而，中心商圈到如今，也就只有苏宁广场完全建成。

近10年来，在市中心发展相对缓慢的时候，各大新城却如雨后春笋般生长起来。徐州已经由一个单核心城市，向多核心城市发展。

根据徐州“2+6+15”规划，徐州主城区由2个中心+6大片区组成，规划区内还有15个功能区。以各片区副中心为基础，形成了一座座新城。

市中心各大优质资源外迁

自徐州市政府迁到新城区，就揭开了老城中心优质资源外迁的序幕。

学校外迁：

伴随着城市的外拓，为了吸引人气，政府开始在新片区建立名校的分校。于是，名校集团化办学跟城市的外拓进行结合了。

先说小学，各名校都设立了分校区：青年路小学在新城区，解放路小学、云兴小学在东区，民主路小学在北区，少华街小学在西区、南区……

再看中学，徐州最好的中学：撷秀中学、徐州一中都搬迁到新城区；树恩中学在高铁片区设主校区；矿大附中搬到了南区大学路。

（老城区中小学名校，外迁的校区或分校）

随着名校的规模扩大，优质教育资源被不断的瓜分、稀释，市中心学区房的价值自然受到影响。

医院外迁：

医院，纷纷外迁：二院在高铁片区，四院在新城区都设立新院；医院也在建设中；而市一院即将搬迁到南区大学路，成医院；医院将搬迁到新城区，选址已定；医院、妇幼保健院外迁选址也被曝光……

（医院外迁，个别选址待公布）

医院有的是设分院，有的是全部搬迁。即使设分院，也是老院区的医生轮番坐班，新设备更是比老院区先进。不进城就能享受优质医疗资源，那何必往市中心挤呢！

商业外溢：

自从年云龙万达广场开业，徐州市中心商业独大的历史就宣告结束。至今天，各大商业综合体在全市多点开花，多个商业副中心确立：

●东区：和平路有云龙万达，金龙湖周边有宜家、淮海环球港。

●南区：北京路有铜山万达，大学路有壹方城，老矿大有三胞广场，南三环有荣盛未来广场。

●西区：三环内有万科淮海天地、三环外有在建的荣盛城广场。

●北区：九里山南有恒盛广场，西北片区有在建的四季连城。

●新城区：已开业的美的广场，即将开业的绿地缤纷城，未来还有淮海经济区的CBD。

（灰字为在建综合体）

每一个商业综合体的开业，都带动了板块区域的发展，聚集了大量的人气，综合体周边的房价，也快速上涨。

而各板块都有了自己的商业中心后，居民购物消费就不一定非要到市中心了。今年1月徐州房哥曾报道：高德地图“位智”数据显示：云龙万达、铜山万达的平均客流量，已经超过苏宁广场。（点击回顾徐州客流最大的综合体，竟不在市中心！)

地铁，加速老城人口向外流动

徐州老城人口向城外流动的进程，将在地铁开通后大大提速。

上面这张是徐州的地铁规划图，共有11条线路。虽然地铁1号线开通还有5个月，但我们已经看到，未来人口正在沿着地铁流动。

有人说，地铁就像城市的骨架一样，支撑着城市的不断生长。其实，地铁也如同城市的动脉，人口、财富和商机在其中流动。

目前徐州地铁在建的3条线，已经大大拓展城市的边界。未来共规划7条地铁+4条市域S线，交织成网，就像八爪鱼一样，覆盖了越来越多的区域。

而与此对应的是通勤时间成本的降低，住在市郊距离不再是问题，那么市中心的居住价值就会被不断弱化。

也正是因为商业、学校、医院、交通等这些配套资源发生的根本性变化，于是大量的城市副中心或是郊区就逐步变成了繁华区，被城市生长逐步包住。

市中心有的优质配套，副中心也都有了，甚至上班也不用去市中心了！那么，干嘛还要去买市中心拥挤、嘈杂、高价的房子？

新老片区房价涨幅对比

以上这些因素叠加在一起，反应到房价上，就是市中心房价涨幅已经低于新的片区。

我们再来对比下市中心与其他区域的房价涨幅，情况到底是怎么样的：

以上4个楼盘，均是年开盘的各区域代表性楼盘，数据来源：安居客。

可以看到，年开盘时，橡树湾、万达华府、美的翰城的均价，大约都在元/平左右，市中心的凯旋门均价在元/平左右。

而4年后的二手房价，凯旋门虽然高达元/平，但只是勉强翻倍。

而东区的橡树湾，南区的万达华府，新城区的美的翰城，均实现远翻倍以上的涨幅。其中，新城区的美的翰城，房价涨幅高达%！

而未来两年，随着地铁1、2、3号线的陆续开通，东区、新城区、南区的房价，与市中心的差距，还将进一步缩小。可以预见，新城区的房价终将会赶上市中心。

并不是所有新片区都潜力大

虽然老城房价升值潜力放缓，但并不是所有新城都能跑赢老城，甚至有的新城楼盘卖不出去，成为空城。

那么，什么样的新城楼盘不能买？记住一句：离市中心太远，又无地铁的楼盘。

房哥曾经写过一篇文章，关于城市的“出行半径”。徐州的出行半径为14公里，即市民所能接受的权限通勤半径，这也是徐州的城市半径。超过14公里的楼盘，你就要考虑考虑了。

这是徐州年的数据，而等到徐州地铁3条线全部开通后，城市半径肯定要扩大。像北京、上海、广州、南京等城市，出行半径已扩大到28公里。

地铁扩大了生活半径。以地铁口为中心，聚集大量人口，形成地铁口商圈，各种生活配套也能很快完善。反之，没有地铁的远郊楼盘，很难发展起来。

而既在14公里城市半径内、又在地铁沿线的新片区内，这样的楼盘最有潜力。

比如：位于娇山湖板块、地铁3号线沿线的银城致享城，离地铁口仅60米，附近还在建科技园、商业综合体、多个大型社区，未来将成为徐州城南的副中心。目前该楼盘均价仅多元/平，在年底地铁3号线开通后，有较大的升值潜力。

银城是来自南京的上市房企，在南京的口碑非常好，客户满意度高达89分，老业主再购意愿78%。银城物业为国家一级物业，是南京服务面积最多的物业品牌。作为银城在徐州的首个项目，银城致享城高标准打造，低密舒居，双入户大堂、城的空间、环形健康跑道、全生命周期维护，将为业主带来高品质的居住体验。

正因为地段+品质的双重加持，银城·致享城一开盘就火了。首批房源早已售罄，二批房源推出一周也近清盘。即将加推的10#景观楼座，处于小区中心位置，超60米楼间距，阳光无遮挡，楼前配备会客花园，西揽银山美景，距离地铁口、综合体更近。户型有97-㎡，方正合理。

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