白癜风症状 http://pf.39.net/bdfyy/qsnbdf/190311/6947166.html目录1、如何识别住宅和非住宅？2、如何识别房屋性质？3、不予支持承租人优先购买的情形有哪些？4、户口未迁出可否起诉？5、直系亲属房屋赠与和买卖哪种方式更合适？6、徐州市限售政策具体规定是什么？7、如何理解家庭的定义？8、家庭名下拥有的住房套数计算方式？9、什么是网签？10、网签的前提条件是什么？11、什么是资金监管？12、资金监管有什么意义？13、资金监管有哪些方式？14、全款购房的基本流程是什么（二手房）？15、商业贷款购房的基本流程是什么（二手房）？16、个人住房商业性贷款有哪些常见问题？17、商业贷款市场报价利率（LPR）是什么？18、个人住房商业性贷款中评估的作用是什么？19、评估值与成交价格的比例是多少？20、银行针对哪些情形会拒贷？21、徐州市个人住房商业性贷款的政策是什么？22、首套住房、二套住房如何认定？23、如何认定购房人具有贷款资格？24、商业贷款收入证明有什么要求？25、贷款年限如何确定？26、房屋的年龄如何认定？27、贷款利率的影响因素有哪些？28、办理商业贷款银行面签，需要携带哪些资料（二手房）？29、什么是征信？30、各银行对提前还贷有何规定？31、什么是住房公积金贷款？32、住房公积金贷款中有哪些常见问题？33、徐州市住房公积金贷款类别有哪些？34、申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件？35、申请住房公积金贷款有哪些特殊情形？36、购买哪种类型的房屋才能申请公积金贷款？37、公积金贷款的基准利率是什么？38、国家调整基准利率如何影响公积金贷款和组合贷款利率？39、公积金贷款流程是什么？40、公积金贷款的政策是什么？41、公积金贷款年限如何确定？42、公积金贷款初审主要地点？43、公积金贷款初审资料及到场人（二手房）？44、什么是组合贷款？45、组合贷款的流程是什么？46、组合贷款的政策是什么？47、组合贷款的额度如何确定？48、组合贷款的年限如何确定？49、不动产交易涉及哪些税？50、不动产交易税的流程是什么？51、什么是契税？52、如何计算契税额度？53、契税免征或者减征的常见情形有哪些？54、什么是增值税及附加？55、如何计算增值税及附加税额？56、什么是个人所得税？57、如何计算个人所得税税额？58、个人所得税征收中有哪些特殊问题？59、什么是印花税？60、印花税免征或者减征的常见情形有哪些？1、如何识别住宅和非住宅？交易房屋是住宅还是非住宅，可按照下列办法识别：（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；（2）查看原始购房合同；（3）到不动产登记中心查询房屋档案。2、如何识别房屋性质？房屋可能是商品房、拆迁安置房、经济适用住房等。房屋的性质，可以按照下列办法识别：（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；（2）查看原始购房合同；（3）到不动产登记中心查询房屋档案。3、不予支持承租人优先购买的情形有哪些？有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。4、户口未迁出可否起诉？对于卖方逾期不迁出户口，经纪人可向卖方说明逾期迁出户口的违约责任，同时可以向出卖人发出履约催告函。若经催告后，卖方仍不迁出户口的，可建议买方依据合同约定索要违约金，或者以诉讼方式要求卖方承担逾期迁出户口的责任。户口迁移属于国家行政机关管理范畴，不属于法院受理的范围，一般法院都不会受理买方单独就户口迁移提起的诉讼。当买卖合同双方因物业户口迁移问题产生纠纷起诉至法院时，法院不会强制迁出户口。5、直系亲属房屋赠与和买卖哪种方式更合适？转移房屋所有权不能说赠与和买卖哪个更合适，只能根据实际情况核算而定。以徐州为例：税费直系亲属赠与买卖契税核定价×3%同商品房个税免征同商品房增值税及附加免征同商品房印花税核定价×0.%免征6、徐州市限售政策具体规定是什么？徐州市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房(包括新建商品住房和二手住房，以下同)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网签备案时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网签备案时间未满6年的，不得上市交易。商品住房出售人在出售房屋时应提供不动产登记管理部门出具的《居民家庭住房状况证明》。注：《居民家庭住房状况证明》可在各交易中心档案查询窗口开具。徐州市区户籍家庭定义：售房人及其配偶和未成年子女均为徐州市区户籍。户籍地家庭名下房屋套数限售政策徐州市区户籍（含云龙区、泉山区、鼓楼区、经济开发区、贾汪区、铜山区）一套自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网签备案时间未满5年的，不得上市交易二套及以上自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网签备案时间未满6年的，不得上市交易非市区户籍及外地户籍不区分套数自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网签备案时间未满6年的，不得上市交易7、如何理解家庭的定义？家庭成员是指夫妻双方及未成年子女，成年子女不能计算在内。未成年子女的判定标准：是否年满18周岁。8、家庭名下拥有的住房套数计算方式？家庭名下已拥有住房套数：指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。为了加深理解，可以明确下列3点：（1）居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房和已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房。非同一居民家庭的2名及以上个人共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。徐州市规划立项中体现为非住宅项目的商品房不计入住房套数、土地使用年限通常为40或者50年。例如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公建、仓储等。9、什么是网签？网签即网上签约，是指房屋买卖双方在房管局网上签约系统在线录入《存量房买卖合同》的相关条款内容，做合同备案的过程。网签的主要作用有：（1）防止“假房源”；（2）防止“一房二卖”情况的发生；（3）加强市场监管，维护市场秩序；（4）增加房地产市场透明度。10、网签的前提条件是什么？（1）成功签署房屋买卖合同且A+报单；（2）已缴纳经纪服务费用，买卖双方就房屋价格、付款方式等达成一致；（3）买卖双方证件有效。11、什么是资金监管？资金监管，又称第三方监管，是指买方不把房款直接交付给卖方，而是让透明的第三方机构监管资金，保证资金安全的交易模式。交易成功，也就是权属转移登记以后，资金才会划给卖方；交易失败，资金会返还给买方。12、资金监管有什么意义？对于客户：通过对交易资金进行监管、在完成权属转移登记后再进行资金解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后业主不配合转移登记等风险。对于业主：交易资金提前划入监管账户，保证客户有足够资金购入房屋，规避了客户中断交易的风险，确保了业主方的正当利益。13、资金监管有哪些方式？目前在徐州市，资金监管的方式有：房管局设立资金监管账户进行资金监管。14、全款购房的基本流程是什么（二手房）？签署房屋买卖合同—办理网签—资金监管—审核税费—缴纳税费—过户—领取新不动产权证书—资金解冻—物业交割。全款购房有下列特点：（1）流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水等贷款资料；（2）签后周期短，降低交易中可能出现的纠纷；（3）房价能有一定幅度的优惠，适合前期资金宽裕的客户；（4）无贷款利息，债务压力较小。15、商业贷款购房的基本流程是什么（二手房）？1.交易房屋无抵押签署居间房屋买卖合同—办理网签（可同时进行贷款评估）—资金监管—银行面签—批贷—审核税费—缴纳税费—银行放款—抵押过户—领取新不动产权证书及不动产登记证明（他项权证）—资金解冻—物业交割。2.交易房屋有抵押签署居间房屋买卖合同—预约还款—还清欠款—注销抵押登记—办理网签（可同时进行贷款评估）—资金监管—银行面签—批贷—审核税费—缴纳税费—银行放款—抵押过户—领取新不动产权证书及不动产登记证明（他项权证）—资金解冻—物业交割。16、个人住房商业性贷款有哪些常见问题？（1）贷款资格。也就是，购房人是否能申请住房商业贷款？（2）贷款金额。也就是，购房人能贷多少钱？（3）贷款期限。也就是，购房人能贷多长时间？（4）贷款利率。也就是，购房人申请的贷款，利率是多少？（5）还款方式和每月还款额。也就是，购房人怎么偿还贷款？每个月需要还多少钱？17、商业贷款市场报价利率（LPR）是什么贷款市场报价利率（LPR，即LoanPrimeRate）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，由指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价的平均利率并对外予以公布。新的LPR由各报价行于每月20日（遇节假日顺延）9时前，以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行同业拆借中心和中国人民银行网站查询。目前中国人民银行已更新两次LPR，具体为：时间1年期LPR5年期以上LPR年8月20日4.25%4.85%年9月20日4.20%4.85%18、个人住房商业性贷款中评估的作用是什么？在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估价服务，但不具备房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估价无效的风险。19、评估值与成交价格的比例是多少？评估值一般可以到成交价的80%-%。其原因是现在的评估公司，通常采用了市场法和成本法两种评估方法，其中市场法评估的价格与成交价格一致，成本法评估的价格只有成交价格的一半。20、银行针对哪些情形会拒贷？虚假贷款申请资料。包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。征信记录非常差。原则上说，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。虚假房地产交易。例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为。提高房屋评估价。例如，房屋正常评估价万，首付60万，贷款万，但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款，降低首付成本，甚至实现零首付。收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出（总负债）与收入比应控制在50%以下（含），也就是收入应至少达到总负债月供的2倍。21、徐州市个人住房商业性贷款的政策是什么？徐州市个人住房商业性贷款的政策如下表：房屋性质房屋套数最低首付比例最低利率贷款年限住宅首套30%LPR加80个基点最长为30年二套40%LPR加个基点基点（BP，即basicpoint），万分之一的意思，0.01%。每个银行会在LPR利率的基础上增加BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）。例如，贷款5年以上，当前LPR为4.85%，某商业银行首套房贷款加80个基点，所以客户的贷款利率为：4.85%+0.8%=5.65%。22、首套住房、二套住房如何认定？认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。在贷款环节，按照下列标准认定：首套房，是指借款人在全国范围内，没有在还住房贷款记录。二套房是指借款人在全国范围内，有一个在还的住房贷款记录。在还住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括徐州市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括住房公积金贷款记录。贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，不计算贷款记录。23、如何认定购房人具有贷款资格？借款人家庭的收入不低于负债的2倍。家庭收入的认定：①通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。24、商业贷款收入证明有什么要求？需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的2倍及以上；按照银行要求的格式进行开具；收入证明上需加盖工作单位公章或人事章。25、贷款年限如何确定？贷款最长年限有下列3个影响因素，这3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。国家和地方政策。目前徐州市商业银行规定，住房商业性贷款的期限最长不超过30年。房屋年龄。一般要求房龄在30年以内，同时还需满足：贷款年限+房龄≤40（各银行之间有差异）。借款人年龄。一般要求借款人不超过60周岁，同时还需满足：贷款年限+借款人年龄≤70周岁（各银行之间有差异）。26、房屋的年龄如何认定？查看不动产权证书中的房屋登记表记载的日期，以该日期确定房屋年龄。查看房屋评估报告，以评估报告认定的建成年代，计算房屋的年龄。到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。以上3种方法中，第1种、第3种方法认定的房屋年龄最有说服力，也容易被其他各方接受。其中，第3种比第1种更权威。27、贷款利率的影响因素有哪些？所购房屋为首套的，利率最低为当月公布的LPR；为二套的，利率最低为当月公布的LPR加60个基点。个人征信情况。个人征信较差的，银行可能会提高贷款利率。28、办理商业贷款银行面签，需要携带哪些资料（二手房）业主（卖方）通常情况下，按照下表执行：业主情形所需资料业主未成年身份证、户口本、银行卡、不动产权证书、监护人身份证、监护公证业主成年单身身份证、户口本、银行卡、不动产权证书业主成年已婚双方身份证、双方户口本、银行卡、不动产权证书、结婚证业主成年离异身份证、户口本、银行卡、不动产权证书、/法院判决书业主成年丧偶身份证、户口本、银行卡、不动产权证书、户口本变更配偶死亡或者配偶死亡证明业主为公司不动产权证书、股东决议、授权委托书、购房合同、法人身份证明、三证合一后营业执照副本、公司章程、开户许可证、公章业主携带资料的特殊情形；关于监护人身份证、监护公证，父母一方即可，申请住房商业性贷款必须提供监护公证。要求夫妻双方必须亲自到场的，若不能到场，应提供委托公证书。离婚证、离婚协议（注明业主单独处决权并民政局盖章）；判决书（如果判决书未写明业主单独处决权或者产权不明晰，需原配偶到场）。关于业主丧偶，如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之前，需要做继承公证。如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料，业主本人到场即可。业主为多人，需要全部业主到场并且业主的配偶也要到场，如果不到场，需出具公证委托书。客户（买方）通常情况下，按照下表执行：客户情形所需资料客户成年单身身份证、户口本、收入证明、个体或公司法人提供营业执照副本复印件盖公章、收入流水客户成年已婚双方身份证、双方户口本、双方收入证明、结婚证、个体或公司法人提供营业执照副本复印件盖公章、收入流水客户离异身份证、户口本、收入证明、个体或公司法人提供营业执照副本复印件盖公章、/法院判决书、收入流水客户丧偶身份证、户口本、收入证明、个体或公司法人提供营业执照副本复印件盖公章、户口本变更配偶死亡或者提供配偶死亡证明、收入流水客户携带资料的特殊情形（1）在办理商业贷款面签时，主借款人必须到场，不可以公证委托他人办理。若买方为公司，申请贷款，需自行咨询有关的商业银行。目前依据国家规定，民政局现在不提供单身证明，婚姻状态应与户口本保持一致。29、什么是征信？征信是专业化的、独立的第三方机构为个人或企业建立信用档案，依法采集、客观记录其信用信息，并依法对外提供信用信息服务的一种活动，它为专业化的授信机构提供了一个信用信息共享的平台。1.征信包括哪些信息个人基本信息：身份信息（包括出生日期、婚姻状况、学历等）、配偶信息、居住信息、职业信息信息概要：信息提示（共有几笔贷款，几张信用卡）、逾期及违约信息概要（所有贷款逾期的总数统计）、授信及负债信息概要信贷交易信息明细：贷款及信用卡5年内的还款记录明细公共信息明细：个人非银行信息，包括个人住房公积金信息、个人养老保险金信息（参保地、参保日期、累积缴费月数、参加工作月份、缴费状态、缴费基数、本月缴费金额、信息更新日期）和个人电信缴费信息等。（若无则不体现）查询记录：查询记录汇总及明细，包括查询时间、查询原因、查询机构报告说明：对征信的说明编制说明：征信中的特殊符号说明2.征信中常提到连3累6如何解释连3：一般是指个人贷款中，客户连续3个月没有还款，大于60天小于90天累6：逾期不还款时间小于30天的，征信上显示为“1”，累计有6个“1”的注：以上涉及天数的，均以自然日计算。3.如何查询征信报告自助查询机查询序号网点自助地址所需证件时间1中国人民银行征信中心徐州市分中心查询点自助查询机新城区新安路5号徐州政府政务服务大厅D厅身份证与网点营业时间一致（仅工作日可查）2工商银行淮海西路支行自助查询机淮海西路-1号3农业银行淮海路支行自助查询机淮海西路66号4中国银行徐州分行营业部自助查询机淮海西路99号5交通银行徐州分行营业部自助查询机中山南路56号6兴业银行徐州分行营业部自助查询机建国西路75号财富广场7莱商银行徐州分行营业部自助查询机淮海东路号（原海关大楼）8招商银行徐州分行营业部自助查询机解放路6号9建设银行城中支行自助查询机建国东路号10邮储银行戏马台支行自助查询机解放南路号11民生银行徐州分行营业部自助查询机彭城路93号泛亚大厦12江苏银行徐州分行营业部自助查询机彭城路81号13铜山农商银行鑫诚支行自助查询机铜山新区黄山路4号14彭城农商银行贾汪支行自助查询机贾汪区前委路75号30、各银行对提前还贷有何规定？银行提前还款时间具体还款标准及违约金明细中国银行一年1年后方可提前还款，违约金为还款当月利息的6倍，且每次还款不低于5万，共3次机会。农业银行一年1年后方可提前还款，违约金还款额1%，3年后还款无违约金工商银行一年1年后可提前还款，违约金还款额1%，5年后无违约金建设银行一年1年后方可提前还款，还款无违约金交通银行一年1年后方可提前还款，无违约金，邮储银行一年1年内提前还款金额的1%违约金，一年后无违约金。兴业银行一年1年后方可提前还款，违约金为还款额的1%。3年后还款无违约金淮海农商银行一年1年内不可提前还款，3年内还款收一个月的利息的违约金。南京银行一年1年后方可提前还款，还款无违约金中信银行一年1年后方可提前还款，无违约金，31、什么是住房公积金贷款？住房公积金，也称公积金，是指职工及其所在工作单位缴存的长期住房储备金。住房公积金具有福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工缴纳不低于职工个人缴纳的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款。不论职工自己缴存的住房公积金，还是职工所在工作单位为职工缴存的住房公积金，均属于职工个人所有。住房公积金贷款是指，由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向申请人发放的贷款。32、住房公积金贷款中有哪些常见问题？（1）贷款资格。也就是否能申请住房公积金贷款？（2）贷款金额。也就是能贷多少钱？（3）贷款期限，也就是能贷多长时间？（4）贷款利率。也就是贷款的利率是多少？（5）还款方式与月还款额。也就是怎么偿还贷款，每月偿还多少钱？33、徐州市住房公积金贷款类别有哪些？徐州市住房公积金主要分为三类：市属公积金、矿务局公积金和铁路公积金。判断公积金的类别的方法有：当事人向本单位负责缴存公积金的部门或人员咨询、确认。34、申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件？在徐州缴纳公积金的在职职工（退休、离职的都不可以）。在办理贷款前，单位和个人连续、足额、正常缴存公积金6个月及以上。购买自住住房。职工个人信用状况良好。申请人家庭无未还清的公积金贷款。35、申请住房公积金贷款有哪些特殊情形？若申请人购买住宅时，已经使用了2次公积金贷款，第3次再申请均拒贷。若公积金缴存地点不在徐州，申请人申请公积金贷款，则需要有徐州户口且在江苏省内城市，单位和个人连续、足额、正常缴存公积金6个月及以上，办理公积金贷款前，需到单位开具收入证明且到缴存地公积金管理处开具公积金缴存证明，公积金无贷款证明，缴存明细等相关材料。36、购买哪种类型的房屋才能申请公积金贷款？住宅。商办类的房屋不可以使用公积金贷款。37、公积金贷款的基准利率是什么？公积金贷款的基准利率由住房和城乡建设部根据中国人民银行调整存贷款利率的有关通知进行调整，目前政策如下表：贷款年限（N）基准利率N≤5年2.75%N＞5年3.25%38、国家调整基准利率如何影响公积金贷款和组合贷款利率？这种情况涉及4个时间节点：（1）人民银行发布的利率调整日期。（2）面签日期；（3）批贷日期；（4）放款日期。只要利率调整日在放款日期之前，执行调整后的新利率。也就是，已面签、已批贷，只要未放款，执行调整后的新利率。对已放款的业务，利率调整的时间节点：以年为单位，在下一个还款年开始时调整，也就是，次年1月1日开始执行新利率。39、公积金贷款流程是什么？签署居间买卖合同→预约取号→网签、资金托管→首付款存入监管账户→审核税费→缴纳税费→公积金审批→签订借款合同，抵押合同、担保合同→抵押过户→领取新不动产权证书及不动产登记证明（他项权证）→放款→领取提款单→资金解冻→房屋交接。40、公积金贷款的政策是什么？公积金贷款政策如下表：所购住房购入首套住房购入二套住房借款家庭1人参与贷款2人以上参与贷款1人参与贷款2人以上参与贷款贷款利率基准基准上浮10%上浮10%首付比例40%40%50%50%公积金最高可贷金额40万元50万元40万元50万元确定贷款额度五要素1.月缴存额2.缴存比例（8%、10%、12%）3.负债4.可贷年限5.账户余额注：①若需贷款40万元，房屋成交价不得低于40/60%=67，其他依次类推。若贷款金额单人超过35万元或双人超过45万，则需要上会复审。时效顺延0.5-1个工作日。②贷款金额由公积金管理中心出具最终贷款金额结果，无具体计算公式，只是根据经验受上述五要素影响。41、公积金贷款年限如何确定？按主贷人年龄计算：（且最长不超过30年）年龄男性女性可贷年限60周岁-实际年龄55周岁-实际年龄42、公积金贷款初审主要地点？徐州市泉山区建国西路85号（城西营业部）徐州市云龙区民祥路1号（城东营业部）徐州市铜山区北京北路29号（铜山管理部）徐州市贾汪区泓福路南侧团结小学对面（贾汪管理部）43、公积金贷款初审资料及到场人（二手房）？业主（出售方）通常情况下，徐州市公积金审批不需要卖方到场及提供材料。客户（买受方）通常情况下，初审资料及当场人按照下表执行：客户情形所需资料到场人员客户成年单身本人身份证、户口本，存量房买卖合同，存量房资金监管协议，首付款凭证，房产证，土地证或不动产证，税票，银行卡客户到场客户成年已婚客户夫妻双方身份证、户口本、结婚证、存量房买卖合同，存量房资金监管协议，首付款凭证，房产证，土地证或不动产证，税票，银行卡夫妻双方同时到场买方成年离异客户身份证、户口本、离异需提供/离婚判决书），存量房买卖合同，存量房资金监管协议，首付款凭证，房产证，土地证或不动产证，税票，银行卡客户到场，原配偶不需到场买方单身丧偶客户身份证、户口本（婚姻状况为丧偶）、配偶死亡证明、存量房买卖合同，存量房资金监管协议，首付款凭证，房产证，土地证或不动产证，税票，银行卡客户到场44、什么是组合贷款？组合贷款，是指贷款申请人既申请住房公积金贷款，又申请个人住房商业性贷款。45、组合贷款的流程是什么？签署居间房屋买卖合同—网签—资金监管—审核税费—缴纳税费—公积金面签—公积金审批—商贷面签—商贷审批—抵押过户—领取新不动产权证书及不动产登记证明（他项权证）—放款—资金解冻—物业交割。46、组合贷款的政策是什么?房产情况贷款情况最低首付比例最低利率最长贷款年限无住房无公积金贷款记录最低4成公积金部分：3.25商贷部分：首套利率30年有公积金贷款记录拒贷有1套住房及以上住房拒贷注：1、购买商品住房或存量房（二手房）为唯一一套住房；在徐州缴纳公积金且首次使用住房公积金。贷款利率：组合贷款中公积金贷款部分利率为3.25%，商业贷款部分利率执行首套房利率。贷款期限：商业性住房贷款所贷年限必须与住房公积金贷款年限保持一致。住房公积金组合贷期限最短1年，最长年限为30年。47、组合贷款的额度如何确定？组合贷款的额度由公积金额度和商业贷款额度相加得出。公积金贷款金额由公积金管理中心出具最终贷款金额结果。商业贷款部分的额度，按照下列办法确定：商业贷款部分的额度=网签价×贷款成数-公积金贷款部分额度。48、组合贷款的年限如何确定？商业性住房贷款所贷年限必须与住房公积金贷款年限保持一致。49、不动产交易涉及哪些税？不动产交易中涉及的税费主要有：契税、增值税及附加（教育费附加、城市维护建设税、地方教育费附加）、个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金、不动产登记费等。50、不动产交易税的流程是什么？不动产交易税的流程大致可分为三步：预约取号——备件准备——到场办理。不动产交易税的备件可分为卖方备件和买方备件。卖方备件有：（1）身份证明原件；（2）不动产权证书复印件；（3）家庭成员的户口本；（4）婚姻状况证明（单身除外）；（5）享受税收优惠政策的其他证明等，如房屋满5年的证明、原始购房发票、原始购房契税票、家庭唯一住房承诺表。买方备件有：（1）身份证明原件，已婚的双方均提供；（2）婚姻状况证明（单身除外）：（3）家庭成员的户口本；（4）享受税收优惠政策的其他证明等。51、什么是契税？契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。计税依据为官方认可的成交价格。52、如何计算契税额度？（一）影响契税税率的因素（1）购买人性质（个人还是公司）；（2）房屋性质（住宅还是非住宅）；（3）房屋套数（首套还是二套）；（4）建筑面积（90㎡及以下还是90㎡以上）；（5）核定价格与网签价格比较（按照孰高原则计税）（二）契税优惠政策对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。（三）契税计算总结对存量房契税的计算，可总结如下表二手房契税计算总结购买人用途套数建筑面积计算公式个人住宅首套≤90㎡网签价≥核税价：网签价格×1%，网签价＜核税价：核税价×1%＞90㎡网签价≥核税价：网签价格×1.5%，网签价＜核税价：核税价格×1.5%二套≤90㎡网签价≥核税价：网签价格×1%，网签价＜核税价：核税价×1%＞90㎡网签价≥核税价：网签价格×2%，网签价＜核税价：核税价×2%三套及以上不区分面积网签价≥核税价：网签价格×3%，网签价＜核税价：核税价×3%——非住宅————网签价≥核税价：网签价格×3%，网签价＜核税价：核税价×3%公司——————网签价≥核税价：网签价格×3%，网签价＜核税价：核税价×3%53、契税免征或者减征的常见情形有哪些?法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税。夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。拆迁后购买房屋，如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税（仅限拆迁人本人及其配偶使用）计算：再买房需要缴纳的契税=（购房时网签价-拆迁补偿价格）×购房时契税税率；若购房时网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。54、什么是增值税及附加？增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。纳税人：出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。计税依据：增值税的计税依据：官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。增值税附加的计税依据：本次所缴纳的增值税额。增值税及附加基准税率：5.3%。即增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加，也就是增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%。依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在年1月1日至年12月31日期间，增值税及附加基准税率：5.3%。具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，也就是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加之和减半。因此，增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+（本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%）×50%=官方认可的成交价格×5.3%。55、如何计算增值税及附加税额？（一）影响增值税及附加税额的因素（1）出售人性质（个人或非个人）；（2）房屋性质（住宅或非住宅）；（3）房屋原值（有或无）；（4）税务核定的计税价格与网签成交价格（按照孰高原则计税）。（二）增值税及附加优惠政策只有同时满足下列条件时：（1）出售人为个人；（2）交易房屋为普通住宅；（3）房屋持有年限满2年。才能享受增值税及附加优惠政策。只要有1条不满足，均应征收增值税及附加。（三）增值税及附加计算总结房屋性质出售人持有年限计算方式住宅个人不满2年网签价格≥核定价格：网签价格÷1.05×5.3%网签价格＜核定价格：核定价格÷1.05×5.3%满2年免征非住宅个人——网签价格≥核定价格：网签价格÷1.05×5.3%网签价格＜核定价格：核定价格÷1.05×5.3%——公司——网签价格≥核定价格：网签价格-÷1.05×5.3%网签价格＜核定价格：核定价格）÷1.05×5.3%56、什么是个人所得税？个人所得税，是指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。纳税人，为出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。计税依据，为官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。57、如何计算个人所得税税额？（一）影响个人所得税税额的因素（1）房屋原值（有或无）；（2）房屋性质（住宅或非住宅）；（3）房屋所有权证或不动产权证登记日期或契税票填发日期满5年；（4）出售方家庭持有套数（唯一或不唯一）；（5）税务核定的计税价格与网签成交价格（按照孰高原则计税）。（二）个人所得税优惠政策1、只有满足下列条件时，个人所得税才会按全额征收，税率1%：（1）交易房屋为住宅；（2）无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单；2、只有同时满足下列条件时，个人所得税才会享受免征：（1）交易房屋为住宅；（2）房屋所有权证或不动产权证登记日期或契税票填发日期满5年；（3）交易房屋是售房家庭江苏省内唯一住房。58、个人所得税征收中有哪些特殊问题？（一）免征的情形（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征个人所得税；（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；（3）直系亲属赠与免征个人所得税。59、什么是印花税？在销售、转让房地产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移书据税目，由交易双方分别按照书据所载金额万分之五缴纳印花税。60、印花税免征或者减征的常见情形有哪些？（1）法定继承人继承土地、房屋权属，免征印花税；夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征印花税。说明：此文系安家徐州编辑部综合整理，用于普及房产知识，不作他用，转载引用请联系我们。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
