年，真是魔幻的一年。受疫情影响，年初的房地产市场着实静默了一把，9月份徐州出台新政，项目备案价格被限制，许多网红楼盘纷纷出现备案价低于放风价的现象，低于市场预期的价格直接导致了市场火热！正常来说，年末是房地产市场的冷淡期，但最近徐州发生的几件大事成功把年底的市场推向了小高潮。
一、新房市场表现良好，刚需却很尴尬！
从近期主城区的7个项目开盘数据看，徐州楼市的热度被调动起来了，很多买房人意识到年底是时候捡一波漏了，但这“漏”对于刚需来说，却没那么好捡。以上开盘的项目，都会星宸均价元/㎡，中骏汇景城高层均价元/㎡，是7个项目中价格和户型比较刚需的，中骏汇景城套房源可以说是僧多粥少，当日售罄也在预料之中！但其他几个项目对于刚需购房者来说就有些望尘莫及了。而放眼整个11月份的新房市场，刚需的尴尬境地更加暴露无遗！据徐州市房地产信息网监测：十一月徐州市商品房签约套，签约面积.84万㎡；其中主城区签约套数套，签约面积95.79万㎡！徐州市网签套数前十名的项目除去新沂的两个外，其余8个均分布于主城区，招商雍华府表现尤其亮眼，项目加推套房源，均价元/㎡，当日全部售罄！项目在开盘之前定存额最高达万！！不仅如此，“全款购房”竟然也在此上演！招商雍华府为招商在徐州的首个项目，位于大热的新城区，外加金融聚集中心在侧，即便如此任性，也大有人愿意买单！当然，这买单的人中，不包含刚需！除了雍华府，主城区网签套数排名前十的其他项目中，中海淮海世家和德信·未来之翼的价格相比来说对刚需是比较友好的！中海淮海世家二批次加推在即，但是主力户型为㎡、㎡、㎡和㎡，虽然单价不高，但总价对于刚需来说也是不小的压力！从区域来看，徐州区域版“网红炸子鸡”——云龙区已经与刚需绝缘！百悦城上批推盘均价在元/㎡，弘阳大都会均价元/㎡，保利水利水沐堂悦首开均价在元/㎡，属于新盘中价格比较合适的，但首批房源已经售罄，后面加推价格上调几率非常之大，其他像红星云龙金茂悦、徐州富春山居，价格都在元/㎡以上！除了云龙区外，鼓楼区、泉山区以及经济开发区在售项目万元以下的楼盘仅余一个“鱼先生的城”，其他元/㎡以下已属良心价，而低于10元/㎡的绝对属于低价盘了，部分实力较强的刚需还有望在这些区域安家置业！相比于其他几个区域，铜山区是刚需选择空间比较大的区域，一是该区域房源比较充足，二是价格合适，据小编初步统计，目前该区万元以下楼盘有13个，-10元/㎡的楼盘也有7个左右，在价格上刚需购房者都可以承担的起。只是部分楼盘位置偏远，周边配套也不成熟，但鱼与熊掌不可兼得，市场现状如此，刚需也是实属无奈！二、土地市场火热，“万元地”频出！
经历了年初疫情的停滞，随后火热的土拍将徐州的地价带入了新的高度，在今年目前尚未结束的情况之下，万元地数量已经有6幅！
虽然部分已公布案名、规划等，但尚未有入市开盘销售的楼盘。目前来看，这些楼盘会在明年初进行大规模集中入市，其中有些楼盘的放风价达到了3万+元/㎡。届时，势必会刷新区域房价天花板甚至推高整个徐州的房价！三、价格洼地相继沦陷，刚需夹缝中生存！
在前两年，如果说徐州哪个片区的房价更适合刚需，北区和西区妥妥的上榜！而今再看，这两个区域已经今非昔比，究其原因，城市规划升级是最大的推动力！近日，“徐州南岗村”拆迁的消息已经刷遍网络，南岗村的拆迁工作，可以视为淮海国际港务区走马上任后的“第一单”！今年的7月30日，徐州淮海国际港务区正式成立，“淮海新城”、”淮海国际陆港“、“港务区”这些关键字随后开始频繁出现在大众面前。这些名词指的都是徐州西北片区的一个新兴区域，它既是一个新兴的概念区域，也是一个楼市板块。细看徐州几大热门板块，从规划到落地，仅仅数年，区域内地价和房价便飞速上涨，近日，北区的几场土拍已经初现端倪！11月26日，北区集中出让三宗涉宅用地，分别是-46号海洋馆北地块、-47号北区客运站南侧A地块、-48号北区客运站南侧C地块。这三宗地块重现了徐州土地市场激烈竞拍的盛况，每宗地皆有多家房企参与竞拍，竞拍过程异常焦灼，溢价率最高达88.34%，最低的也达到59.6%！最终成交楼面价在.9—.9元/㎡！就目前北区和西区的在售项目来看，万元以下已经罕见，即便是北区刚需盘代表——鱼先生的时代、鱼先生的城，售价也已经标到元/㎡以上，鱼先生的时代目前标价元/㎡！四、地铁2号线通车，楼市再添助力！
地铁对于房价的影响，在过去10多年楼市发展过程中大家是有目共睹的，“地铁一响，黄金万两”这句话被房产项目运用到了极致，自徐州地铁规划之初，各大项目就开始了最初一轮的“自嗨”，地铁线路站点确定之后，兴奋值达到顶峰。
在地铁1号线运营之际，有媒体统计了沿线共个小区的挂牌价，其中有49个小区挂牌价上涨，而近日地铁2号线正式通车运行，徐州进入换乘时代，房价走向一目了然！综合来看，无论是从房价、地价、还是从城市建设规划来看，徐州刚需购房者的处境都不容乐观，对于刚需购房者来说，遇到合适的项目还是要尽早入手。徐州易百房原创稿件，转载请注明来源
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