近年来，房地产交易市场持续高烧，饥饿营销的模式催生二手房交易越发火爆，也诱发了卖方屡屡突破诚信底线，违约事件越来越多。如果双方在合同中约定的违约金数额与涨价幅度相去甚远，那么卖方违约成本反而降低，而对买方而言，低额的违约金也难以购买订立合同时同等价位的房屋了。那么，买方主张房屋涨价损失，法院会支持吗？

从近年来相关的40个案例中，31个判决支持房屋涨价损失，9个判决不支持，支持和不支持的裁判观点统计情况如下：

法院支持房屋涨价损失的情形

卖方违约后，买方应当采取适当措施防止损失扩大，如购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大，故法院会倾向于认定房屋差价损失期间，或者损失范围，再结合房屋差价损失鉴定，以确定损失数额。可参见（）豫民初号民事判决书。

综合考虑双方的过错程度、交付定金的数额、房屋价格上涨及当事人的合理预期，由法院酌情确定。可参见（）冀08民终号民事判决书。

卖方根本违约，合同目的不能实现，买方诉请预期的可得利益损失判决支持。可参见（）苏01民终号民事判决书。

当定金的双倍罚不足以平衡利益，并不足以弥补买方因违约而受到的损失，买方可主张房屋差价损失，法院考虑到签订合同时合理注意义务，过错程度、参考房屋面积及增值情况，酌情判定赔偿损失。可参见（）皖01民终号民事判决书。

鉴于正常的房价波动属于商业风险，是买卖双方在订立合同时应该能够预见的，故卖方无权引用可预见性规则来限缩赔偿金额，更何况被告在故意违约更无权引用。但买方没有及时采取适当措施防止房屋差价的损失扩大，在确定赔偿具体数额时，卖方可适用减轻损失规则，也即具备正当性。可参见（）苏04民终号民事判决书。

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法院不支持房屋涨价损失的情形

一种观点认为：房屋价值的评估程序有时不能客观的反映出双方房屋交接时的价值；另一种观点认为：房屋差价损失远远超过了其订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失，不能认定为合理损失范围，法院可能会认定证据不足，不予支持。可参见（）郑民四终字第号民事判决书。

卖方违约，合同在起诉到法院之前已经解除，合同从签订到解除时间间隔较短（房款已经退还给买方），加之在卖方未再次出售房屋的情况下，法院对房屋增值部分损失支持的可能性较小。

房屋可能存在一房二卖、抵押、查封等情形，法院需要判断买方是否是善意、是否应当清楚知晓合同无法继续履行，并应采取措施及时止损，具体的损失数额法院结合评估报告综合判定。可参见（）粤03民终号民事判决书。

买卖双方均有违约行为，若买方违约在先，则买方应对其违约造成的损失自行负担，房屋增值部分损失不予支持。可参见（）冀01民终号民事判决书。

未对案涉房屋的现价值举证予以证明。可参见（）粤13民终号民事判决书。

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律师建议

房屋差价损失属于合同履行后，买方可正常获得的履行利益。买卖双方约定买卖的房屋系特定物，而非种类物，不具有替代性，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素，房屋增值形成的差价，给买方造成退房后重新购房增加了不必要的支出，该部分差价或支出应当认定为卖方的履行利益，即卖方的违约行为所造成的损失，应当予以赔偿。房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

第一，双方有约定的，从其约定。

第二，双方无约定，或不能协商确定的，参照如下方式：

原则上，可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失。

无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

第三，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

总之，在卖方违约的情况下，法院对房屋增值部分损失的认定是：在确定房屋增值部分损失存在的前提下，考虑买方的履约情况、审理期间房屋涨跌情况、卖方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、扣除买方未采取措施不当扩大的损失等情形，同时结合房屋买卖合同约定的违约金数额进行综合判定。而在买卖过程中，买方在签订居间协议、房屋买卖合同等交易环节应当更加谨慎，尽量形成书面文件或签订补充协议，同时注意保留履约凭证，以防日后卖方违约时，买方可以通过法律手段要求卖方赔偿损失。

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法律依据

1、《合同法》第条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”

2、广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》

第40条房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。

3、上海市高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

“……对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失……”

4、北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

房屋涨价损失与一倍赔偿的并用

卖方具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。卖方有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。

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魏道言，海南瑞来律师事务所专职律师，毕业于海南大学法学院。—年受聘于乐金电子（中国）有限公司广州分公司，-年执业于海南德赛利律师事务所，年5月在海南瑞来律师事务所执业至今。魏道言律师具有良好的法律素养，专长民商法研究，法学理论功底深厚，擅长办理交通事故损害赔偿、房地产、建筑施工、公司、劳动等诉讼和非诉讼业务。

　　魏道言律师曾多次做客海南公共频道《生活帮帮帮》、《超级零对话》等节目，因专业的法律素质及幽默的谈话风格，获得节目组及社会观众的认可。执业期间，多次参加社会公益活动，并经海口市法律援助中心指派，承办上百起劳动、工伤、刑事等法律援助案件，并获得法援中心及受援人的一致好评。

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