今天是牛年大年初一，先在这里给大家拜个年，祝牛年牛气冲天！牛年，对于投资者来说，是一个吉利年，无论是股市还是楼市，都希望牛年迎来牛市，就像上一个牛年（年）那样，都能大涨。然而，牛年之初，几大一线城市却迎来一波波调控新政，上演一场遏止房价上涨的大戏！这对徐州楼市有什么影响？年春节过后徐州房价的趋势将会如何？趁春节放假，房哥今天有时间和大家聊一聊。

史无前例！深圳上海北京连出重磅调控

深圳：二手房限价，大批小区房价“腰斩”最近，深圳楼市突然抛出一个深水炸弹！二手房限价了！深圳出台二手房成交参考价政策，同时发布了多家小区的指导价，比市场价普遍大幅下跌，不少小区房价甚至腰斩！政策要求，官方指导价将成银行放贷参考。据说成交价不得高于指导价，否则不给网签；中介挂牌价也不得高于指导价。一夜之间，深圳各大中介清空挂牌价。

这一招可谓史无前例，开了全国先河。炒房客炸锅了，有人说，深圳这样做，等于让楼市回到了计划经济时代。

房价真会按指导价成交吗？显然不会，政策的实施会导致阴阳合同的出现，只不过高于指导价的部分无法贷款了。降房贷杠杆，可能才是新政的目的。

上海：买新房不仅需要资格，还需打分摇号

在上海买房是限购的，需要5年社保。而现在又出新规，买新房不仅需要资格，还需要对购房者打分。分数越高越能够进入到摇号的区间，而打分的标准则看你是哪里人，是否是家庭以及你最近有没有买过房……

上海最近还有一个大动作，约谈部分媒体，其中，“冰山指数”被整顿了。“冰山指数”是了解各地二手房价行情的重要参考，被约谈后，“冰山指数”宣布不再公开发布这一数据。

北京：发出楼市调控最强信号

据报道，近日，北京市政府相关负责人表示，首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。

一线城市房价大涨，新一线城市蠢蠢欲动

在已经限购、限售、限贷、限离婚、增加税等政策之后，为什么一线城市还接连加码楼市调控呢？这是因为，年以来，深圳楼市强势启动，房价领涨全国；而去年末、今年初，上海、北京楼市接力深圳，房价也开始一轮上涨！特别是上海，量价齐升，二手房成交量创新高。

一线城市房价大涨之际，新一线城市也在蠢蠢欲动。像苏州，据苏南房地产观察报道：年初苏州二手房网签量猛涨、冰山指数连续5周翻红、二手房挂牌量明显下降、流动性指数达到40%及以上，市场活跃性处于良性循环，这些数据表明苏州楼市将启动新一轮牛市。

新一轮城市房价轮涨来了？

深圳涨完上海涨，上海涨完苏州南京涨，苏州南京涨完无锡徐州涨……

回顾徐州上一轮房价上涨历程，我们就会发展，全国房价轮涨效应明显。

那一轮中国楼市大牛市，就是从年深圳房价率先大涨开始的。然后年上海、北京、广州接力上涨；一线城市楼市调控后，投资客转向新一线城市，苏州、南京、杭州跟涨；到年，无锡、合肥、济南、郑州等“四小龙”领涨全国；而随着新一线城市出台限购，到年，徐州房价开始大涨。

这一次，深圳、上海、北京房价大涨后且出台更严厉的调控后，苏州、南京、无锡房价还会接力大涨吗？

有可能。因为一线城市这一轮房价上涨有多种因素促动。关键有2点：首先是公民同招政策导致学区房大涨；其次是后疫情时代新一轮货币宽松政策，楼市再次成为热钱蓄水池，这是根本因素。

堵住一线城市楼市，资金必然流向下一级城市。而楼市调控力度和速度的加强，将让这一轮房价上涨的轮动周期和上涨幅度减小。

如此看来，年上半年南京苏州房价看涨，到年底前可能就要轮到徐州了。

牛年徐州房价趋势预判

从目前徐州市场来看，虽然房价连涨被控制住了，但土拍热度依然不减，地王频出。如果按照已拍地块楼面价来看，以后新城区核心区（万科地块）房价将突破3万，惠民小区板块（招商、华润地块）涨到2.5万，东区（碧桂园地块）涨到2.5万，金山桥（弘阳、金辉地块）涨到1.8万……不过，由于目前各板块内现有楼盘价格较低，比如新城区几大新盘均价仅1.7-1.8万，新地王如果上半年上市，显然不可能给备案到3万。其它板块也不可能涨幅过猛。

（年将要上市的高价地）

所以，待限价楼盘逐渐消化掉，购房者慢慢能接受新的地王盘，估计要等到今年底或明年了。这个时候，就是徐州新一轮房价上涨的开始。而到那时，备案价一年内不得调整的政策，也实行满一年了。

所以，今年上半年徐州房价的平稳期，可能就是刚需上车和改善换房的机会。

当然，即便新一轮上涨到来，涨幅也绝对不会有前几年那样的疯狂了。因为，政策底线不允许，购买力也大大透支，且贷款难度越来越大了。

央行已经出台“2条红线”严控房贷规模，而安徽传来房贷政策新动向——只对封顶住房放贷款。如果推广到全国，对楼市影响非常大。

其实，所有的楼市调控政策都是为了一个目标——避免发生系统性金融风险，所以未来绝不会放纵房价上涨。

无论国家还是我们普通人，都不希望牛年楼市是一头疯牛、“灰犀牛”，而是希望它是一头慢牛，让人们安居乐业，让社会长治久安。

关于“纯投资”买房问题

最近一直有粉丝咨询纯投资买房的问题，在此，房哥建议：1、不要再把致富希望寄托到炒房上；2、不要高杠杆贷款买房，风险可能大于收益；3、纯投资不要买偏远地段的大户型；4、不要买品质低、物业差的楼盘小区；5、不要投资3套以上的房产，超过的可以置换更优质的房产，或去投资南京、苏州等更高量级的城市。

总的说来，房产盛宴已进入下半场，房产红利逐渐减弱了。房哥认为，房产投资应抱有这样一个心态——投资收益能跑赢货币贬值就可以了。未来楼市两极分化会越来越明显，城市分化，板块分化，小区分化，如果买错了，可能真的要被套住了。

徐州房哥原创出品

法律顾问：江苏禾嘉律师事务所高则登律师精彩回顾◆家住25层中午不见阳光！这个小区高层实在太挤了◆淮海港务区行政中心选址曝光！徐州扩张格局改变◆官宣！医院落户铜山区！选址定了……◆徐庄镇，徐州向东又一新城！曾经最不像镇的镇…◆再现连夜开盘！深夜11点，套房被一抢而空◆徐医新校区选址有变！位置曝光，规模或扩近2倍◆大庙，一座差点成为县城的镇！如今创建小城市◆徐州的“燕郊”淮北的飞地——段园镇，绿地进驻◆铜山9镇街融入徐州主城区！大批房企巨头进驻！◆安徽2市1县宣布融入徐州！砀山人急了…◆徐州正式宣布“抢人”！本科生每月补贴徐州房哥