导读
从年房改以来，房地产行业已经二十余年，这期间起起伏伏，周而复始。回归楼市以往的发展，大家可能发现这样一个规律：房价一般会先上涨两三年，然后再下跌两三年，基本上是3年一个循环，五年一个周期，而且每次过渡到下一个周期的时候，房价就会跃上一个新的台阶。从年开始，徐州楼市经历了3次持续时长5年的完整周期，期间有人哭有人笑，有人暴发有人跌倒……人们总结历史，期待下一个周期的到来。但是，情况却似乎变得不一样了。从年以来这轮调控将满5年，却仍在加码，徐州房价自年初以来，已经连续上涨43个月，拐点遥遥无期，似乎以往的房地产周期已经消失……五年一周期，我们经历了3次
首先，我们看下何为一个完整的房地产周期：房地产市场萧条——规模刺激政策出台——市场回暖——全国性严厉调控。这样的周期，过去十余年间，我们大概经历了三次：年到年，释放住房需求的疯狂；年到年，汶川地震、金融危机后，四万亿刺激；年至今，去库存余波未了……每一次大规模的房地产刺激政策，均历历在目。此间，房地产也被戏称为“定海神针”——当经济面临较大压力时，起到稳定器的作用。1、年起，房地产迎来黄金发展的10年，土地出让金制度、汇率制度的一系列变革，无形中提升了楼市活跃度。2、年，金融危机爆发，调控从中央到地方全面松动。央行前后降准4次，降息5次，首套房利率下限调整为基准利率的7折，首付比例最低可做到两成。普宅契税下调至1%，免征印花税、土地增值税，营业税由满五唯一改成满二唯一；支持房企融资，鼓励优质企业发行企业债、开展REITs试点。3、年，经济增长低于官方预期，房地产迎来史上最宽松周期，几乎所有能用的上的手段都用上了。-年期间共降息6次、降准6次；首付比例下调，徐州商贷首套首付比例最低2成，贷款利率下限重回基准利率7折。税收优惠力度加大，支持房企融资等等......可以说，几乎每一次“刺激”均以市场回暖，成交量重回上升通道，房价上涨收尾，紧接着就是全国性严厉调控，周而复始，乐此不疲。不过，这种“大规模刺激”或将成为历史。今年，备受瞩目的会议上，中央明确指出，建立房地产发展长效机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，可见中央之决心，这一次注定是持久之战。不要怀疑徐州楼市调控的决心
在房地产调控上，徐州紧跟大方向，并在一次又一次的经验教训中，因城实施，精准引导。01年-年年以前，徐州的房价一直维持在以下，年之后，外地实力中等偏上的开发商开始进入徐州市场，徐州房价进入稳步上升的快通道。年，国家税务局发文，“二手房强征个税20%”，有一段时间，徐州掀起了过户狂潮。年，国家出新政，央行发文将二套房首付利率降至4成，公积金首套房首付降至2成，公积金贷款结清二套房首付降至3成；财经部也发文表示，3月31日起，个人住房转让营业税免征由5年恢复至2年。02年-年年，国家层面集中出台调控政策，一整年商品房的成交极急剧缩！且恰逢金融危机，不少售楼处都关门大吉，楼市处于低迷状态。在徐州，还是有不少楼盘直面“危机”开盘销售的，不过优惠力度非常之大。有一品牌项目打85折，而且开盘购房后，一直到上房前，都可以无理由退房！年，5月1日起徐州实行商品房限购，对徐州市主城区及新城区范围内（不含经济技术开发区、铜山区、贾汪区）购买普通商品住房（即建筑面积平米及其以下的商品住房）实行限购。与此同时，保利、万达等企业进入徐州，大型房企的进驻为徐州楼市注入了新的鲜血。年，国务院颁布新“国五条”、不动产统一登记等政策来调控楼市。年的徐州房地产市场竞争激烈，不断新上市的品牌房企，推动了市场竞争愈演愈热，徐州买房人偏向理性，徐州商品房的成交量和供应量都出现下滑。03年-至今年，全国楼市迎来了解冻，5次降息、6次降准，“限购令”松绑，同时还迎来了30多年二胎政策的终结。年，徐州市场在“去库存”背景之下形成了波澜壮阔的上涨。年，徐州楼市开始火爆，年初开盘秒光比比皆是；到了年中，楼盘销售情况开始分化。年，徐州出台新政，将限售政策由原来的2年延长至3年，同时要求总体量大于4万方的楼盘开盘推房量不能少于4万方。年5月，徐州市住房公积金管理中心发布《徐州市个人住房公积金组合贷款管理办法（试行）》，自年6月1日起执行。从之前的“限购令”，到中期摇号政策出台，再到后来的限售升级，限价出台、限制装修加价，稳扎稳打，见招拆招。近3年的时间里，一次次不断的尝试，徐州正通过各种努力，将房地产拉回到平稳上升的轨道上来。“平缓过渡”，房价将走向长期“慢牛”通道
根据以往情况，当经济面临较大压力时，房地产就会出台相应政策刺激市场。近段时间，外围，美国对中国频频发难，从“毛衣战”到汇率战，两国仍在不断博弈；对内，猪肉保卫战打响，猪肉价格跃升为国务院常务会议近期一大议题。紧接着，央行便宣布全面降准0.5%，释放长期资金约亿元，其中全面降准释放资金约亿元，定向降准释放资金约亿元。不同于08年4万亿的大水漫盖，此次放水之前，早在房地产四周筑起高墙，即便有些不注意还是能漫过去些，但相比全面漫盖，威力已大大削弱。稳就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳预期，政府正经历着前所未有的考验。但一次又一次的申明，也坐实了中央建立房地产长效机制的决心，这一次注定是持久战。结语
再来看徐州，年徐州从拍地、开盘、新政等方面，可以了解到徐州地价涨了，低价盘少了，高价盘多了起来，看到这几点更多人会觉得房价又得上涨，不可否认，上涨是长期的看法，但短期来说，既没有大幅上涨的空间，也不存在房价暴跌的可能。即便之前“房地产周期”确确实实存在，并且重复多次，但其注定无法继续上演。我们等不到房价大涨，也不用担心房价大降，多维调控之下，房地产周期正在被拉长，或许是8-10年，或许更久，我们需要谨记一点，我们正处在一个相对稳定的历史时期。本文观点仅供参考，据此入市风险自担。
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