IXUZHOU.CN分享徐州生活之美

今天文章开头，咱先说点题外话，表达一下小编近期遇到的苦恼：因为这两日小编正受到各方网友的强烈质疑，质疑我什么？质疑小编我是炒房狗，是地产商的托儿！为什么？就因为小编替徐州发展说了几句好话！

小编说：3年后新城区将成为整个徐州最宜居的片区！

网友说：通篇看下来，小编的意思就是让我们去新城区买房咯？呵呵。

小编说：徐州携淮海经济区升格为直辖市？

网友说：所有这一切都是为了提房价，忽悠老百姓买房子。

小编说：徐州人曾经最避讳的“黄泉路”，现在居然要被全徐州羡慕？

网友说：谁想买谁去买呗。二号公示都没出来，就在网上散播线路，为了炒房不遗余力。

听到网友的声音，虽然真挚，但小编也感觉很受伤害！想想小编作为一个拿着干巴巴月薪的屌丝，有资格去炒房吗？今天，为了力证小编的三观端正，只是和大家一样心系徐州发展，决定写下这篇深度探讨性文章！我们兴奋于徐州发展的同时，偶尔也要适当冷静。但如果万一因为某种神奇力量，此文章被消失，希望大家永远记得小编的刚正不阿。

接下来进入今天的正题！

4月28日，等待多年的徐州迎来了国际化的时尚冠冕。

一座投资超过60亿元的苏宁广场直冲云霄。

其米楼高当之无愧的成为徐州第一高楼，

50万方超大体量，项目涵盖了酒店、写字楼、豪宅、购物中心，

一夜之间成为徐州标志性的大型艺术建筑，

为徐州人民带来了全球领先的品质生活潮流。

苏宁控股集团董事长张近东、徐州市市长周铁根等领导嘉宾，

以及来自众多行业的大咖、商户代表、媒体记者等多名嘉宾

共同见证了徐州商业史上最闪耀的时刻。

苏宁置业集团总裁金明在开业庆典致辞时表示：

徐州苏宁广场是徐州规模最大、业态最全、档次最高的城市新地标。

更加让徐州人脸上增光的是：

开业首日，徐州苏宁广场人头攒动，

一举创下了客流量50万人次的记录。

这样人挤人的画面在你的朋友圈一定见过↓↓

一组官方数据，甚至让我们自己都怀疑自己：原来年人均可支配收只有元的徐州人也可以这么具有消费力，莫非咱真的是装穷？

从朋友圈疯转的小视频可以看到，徐州人当天抢购黄金的的时候直接现金支付，黄金柜台的点钞机来不及工作，成堆的人民币只能暂放在玻璃柜台里。中国大妈出手抄底抢购黄金的场景在徐州重现辉煌：

金一，上市珠宝品牌，日销售破万，整个淮海经济区最高。

明牌珠宝，单日销售破50万，创苏北新高。

SK-II，在没有预售的情况下，销售业绩创下东部地区（除上海）新开店首日新高。

兰蔻，销售业绩突破精品店江苏首高。

欧莱雅，全国5家精品店，徐州苏宁广场店开业首天仅次于长沙，全国第二。

美宝莲，全国36家精品店，开业首天突破江苏最高。

makeupforever，全国13家专卖店，开业首天突破华东地区最高。

欧珀莱，不但突破全国15家精品店首日新高，如包含百货店也是全国前十。

安娜苏，全国首家专卖店，首入苏北地区，创新开店新高（含柜台）。

化妆品集合店丝芙兰、innisfree、屈臣氏，苏宁广场旗舰店创徐州销售新高。

蒂佳婷，首入江苏，销售业绩突破5万，创全国新高。

Veromoda，only，销业绩突破10万，苏北新开店最高。

Gcrues，首入徐州，销售业绩突破，苏北新店业绩最高。

马克华菲女装，销售业绩突破00，创徐州开业业绩首高。

速写，徐州首入，销售业绩突破四万，苏北新店业绩最高。

柯罗芭女装，杰西女装，销售刷新华东区首日开店销售纪录。

selected，JackJones，销售业绩均创今年新开店业绩最高。

耐克、阿迪达斯，销售业绩单日超20万，创苏北区新开店新高。

muji，苏北首开当日销售突破50万。

it，首入苏北区，创销售新高。

lamy，业绩全国前五。

木九十眼镜，开业当日突破5万创全省最高。

潘多拉PANDORA，苏北首开，从开店到闭店一直在排队，当日销售66.85万，创下年全国新开店的首日记录。

有这样的开业数据做支撑，难怪苏宁广场一直雄心万丈：要将世界带给徐州！占据徐州核心商圈——彭城广场商圈，辐射半径达公里，陇聚0万消费客群，是市中心真正意义的城市综合体，也是淮海区域当之无愧的城市名片。在徐州跨越转型，打造淮海经济区国际化大都市的新机遇下，徐州苏宁广场将会推动徐州以及周边城市经济圈的服务业新升级，助力徐州城市的国际化进程。

这妥妥一副要改变世界的架势，但问题来了，苏宁广场真的可以改变徐州商业的走向吗？换句话说，他真能拯救日渐示弱的实体商场，在徐州的土地上创造奇迹？唤回徐州人民沉睡已久的线下消费热情？这是我们今天深入要讨论的话题，这宏图伟业到底是黄粱一梦还是梦想照进现实。

先听取民意调查

暂且不谈徐州本土的商业发展状况，先看全国的大数据，让人颇感寒意：年，中国一线城市商铺市场平均空置率（专题阅读）超过8%；二线城市中，重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心（专题阅读）最高空置率达到27.8%。

1、一二线城市商铺市场平均空置率

特别说明：本部分主要针对城市所有商铺的平均空置率，其中包括购物中心、社区商业、街区商业、住宅底商等。

庞大的人口基数、高额的消费支出以及消费者与经营者的成熟度使一线城市持续吸引零售商。此趋势通过空置率得以体现，截至年末，北京购物中心的空置率系全国最低，为5.2%，深圳以6.2%紧随其后；而空置率最高的城市为上海，达12.4%。

-年一线城市商铺市场平均空置率

在多数二线城市内，空置率在新增供应的影响下有所上升，沈阳的空置率最高，达18.5%，南京的空置率最低，仅为4.1%。

-年二线典型城市商铺市场平均空置率

2、一二线城市优质购物中心空置率分析

特别说明：本部分主要是购物中心空置率平均水平。

年，一线城市的商业空置体量达.9万平方米，平均空置率达7%；二线城市商业空置体量.8万平方米，平均空置率达21%；三线城市最为严重，商业空置体量.2万平方米，平均空置率高达28%。

对于一线城市购物中心，年空置率最高的为深圳，达6.2%；其次为上海，空置率为5.5%；而购物中心空置率最低的为广州，为3.9%。

年一线城市优质购物中心空置率

以下二线重点城市中，购物中心空置率较一线城市只高不低，超过一线城市购物中心空置率水平，其中以青岛购物中心空置率最高，达到27.8%，重庆、沈阳、天津购物中心空置率均超过16%。

年二线典型城市购物中心空置率

实拍成都购物中心空置率惨状

年全国家，重点商场业绩统计报告。徐州唯一上榜的是——始终屹立不倒的金鹰购物中心。值得注意的是，这份报告只统计开业2年以上的商业，所以，如果是年开业的，就不能算计去了……难能可贵的是，最后一竖行16年和15年比较的数据，在一堆负数里，徐州金鹰是为数不多的的正增长。

年度全国个重点商场的销售业绩

总结：从以上一二线城市的购物中心空置率来看，购物中心总量趋于饱和，其开发速度远远超过实际购买水平。在对存量商业地产结构进行调整和商业网点合理布局的同时，还应对增量商业地产的总量和开发时段进行控制，同时，商业零售企业在经营模式上和空间布局上也要进行转型和调整。

在中国范围内，商业综合体虽有过剩之嫌，但投资者热衷于它的原因无非是，其特别是对新兴居住板块的巨大带动作用。而在徐州已有成功案例：例如位于城东的云龙万达，在它周边住宅林立、人流聚集，都有力证明了商业综合体的引领和集聚力。

而徐州目前在建的商业综合体还有众多，未来5年，保守估计三胞广场、金鹰二期、雨润广场等都将开门营业。而相对应的，城市中心的综合体是否过剩，已引起业界的重视：毕竟在过去几年已经开业的综合体中，真正赚足人气和口碑的，除了两个万达、苏宁广场，令人记忆犹新的还有谁？编者不做评判，普通消费者最有发言权。

美的广场位于新城区核心，昆仑大道与汉源大道交汇处往东米，总建筑面积近10万平方米，其中商业部分建筑面积约00平方米。由商业街、高档写字楼、知名连锁酒店等组成，集时尚购物、休闲娱乐、品牌餐饮、办公、酒店等多功能于一体，是区域内首席邻里中心，政府规划片区唯一集中社区商业综合体。

徐州三胞广场为徐州市重点项目，位于徐州市泉山区解放南路与金山东路交叉口西北侧。总占地面积约亩，总建筑面积约26万平米，总投资约30亿元人民币。主要产品为室内外商业步行街，辅以1栋写字楼及一栋soho。

鼓楼广场总投资20亿元，项目建成后将成为我市又一个商贸副中心。毗邻鼓楼区行政中心和九龙湖公园。B地块为商业，由1栋25层的五星级酒店及1栋25层5A甲级写字楼和5层综合购物商场组成。

中茵广场项目由酒店商务区及商业区两部分组成，其中一期是由酒店、酒店式公寓、商业写字楼及商务会所组成，二期商业区是以大卖场、名品百货、产权式商铺所组成的一个ShoppingMall式的购物中心及以健身运动、影城、儿童嬉戏及文化娱乐等组成的购物娱乐休闲中心。

荣盛未来广场项目规划建设12万平方米，集吃喝玩乐购、奇探险娱游为一体的体验式商业综合体，内设全国首席主题文化乐园星幻港、淮海超大规模儿童职业体验中心、星星院线、时尚购物中心、全息光影荣盛KTV、环球美食广场等。

大丰壹方城项目坐落于徐州市铜山区矿业大学南湖校区南米，项目集大型超市、星级影院、大型量贩式KTV、主题餐饮、酒店式服务公寓、精装轻奢SOHO公馆以及二期大型复合式商业于一体。

万科淮海天地位于新淮海西路，汇集商业、住宅、SOHO、公寓等业态于一体的主城最大城市综合体项目。

和信广场

恒盛广场

世茂广场

澳东印象城

苹果汇邻湾

君盛广场

铜山万达

云龙万达

淮海环球港

银座商城

雨润广场

新盛广场

金鹰二期

3个场站综合体：年4月28日上午，徐州城北汽车客运站和九里、杏山子公交首末站三个场站综合体项目举行开工仪式。

据了解，徐州城北汽车客运站和九里、杏山子公交首末站综合体总建筑面积约33万平方米，概算总投资约19.35亿元。三个交通功能性综合体项目均采用PPP管理模式，由南京三宝科技股份有限公司为代表的联合体承建，建设期3年，运营维护期27年。

一旦开业的新鲜感过去，入驻综合体的诸多商家却面临入不敷出的尴尬局面。年7月份的某一天，对于大部分人来说，只是普通的一天，然而对于在云龙万达百货上班大部分工作人员来说，即将面临失业危机，再次踏上求职之路。不久前万达百货的业主们接到通知，要求指定楼层的百家业主7月15前全部撤柜，理由是“业态升级调整”。

据统计，在全国拥有90多家店的万达百货，年已经有40多间百货店关停，占比超过了40%。截至年7月，万达百货一半以上处于亏损状态。万达的转型似乎也在告知行业，复制型商业地产“一招鲜吃遍天”的时代已经过去。

对于其区域内的居民来说，商业综合体的建成使用确实能够满足生活所需，但是这种满足只限于物质消费需求。而随着人民生活水平的不断提高，经济的快速发展，消费者对于精神层面的需求度越来越高。除了单纯的购物消费，商业地产所承载的文化、娱乐、旅游的这些更加精神层面的消费会越来越多。当衣食住行基本解决以后，最关键的两个亮点一个是提高消费的质量；第二个是消费的升级，从物质消费到精神消费。由此，体验式综合体跃入人们的视野。

如果各位对体验式消费这几个字还很模糊，那说白了就是连吃带玩儿的购物中心。以销售百货为代表的传统商业，零售类业态的占比通常为七成到八成，而以体验为主的购物中心，则会在商场中掺入更多的休闲、娱乐、餐饮、教育业态，通过留住客流来拉动消费。特别是为了和互联网购物想相抗衡，行业内提出的体验式消费挽救传统商业，成了最后一根救命稻草。

但目前存在的另一个隐忧是，纵观目前的城市综合体，包括徐州本地的，基本是千店一面，如购物百货加一些名品街区，溜冰场、电影院，或者类似的物业品牌。这样的商业综合体没有独特性，也很难引来并留下客流。

其实，一种新的城市生活方式，不是一个简单的购物模式。娱乐体验这块，项目里面得有很多的娱乐互动。因为所有人都可以解决购物，但只有亲身体验的东西，是没有办法在互联网上解决的，比如说坐过山车，必须是坐在车子上才能感受的一种震撼。

例如，通过欣赏一座雕像或者在具备优美风景的位置用餐，并通过满足消费者心理需求，来延长消费者的停留时间。加强消费者与购物中心之间的情感互动，来增加客户黏度。

体验式消费应该加入当地文化、气质以及人文的东西，把它们纳入商业综合体中。这在徐州的商业综合体里几乎见不到，难道是因为我们徐州没有文化底蕴吗，显然不是。

例如以设计为卖点之一的成都远洋太古里商圈，由于毗邻著名古寺大慈寺，远洋太古里本身就属于景点商圈。它的设计与大慈寺遥相呼应，将古老街巷配上大面积落地玻璃幕墙，传统与现代的风格融合在一起。消费者可以身处旅游景点中参与高端品牌的时尚购物。

不过，目前人们对体验式消费的认识存在偏差。并不是增加了有娱乐项目的业态就可称之为体验式消费，如何准确定位、形成差异化、增加互动性才是体验消费的核心，体验式消费应该引入文化元素和特色主题。

并不是说在综合体里开一个餐馆就叫体验式消费，如果能提供给顾客自己炒菜的地方，有了互动才叫体验。

接着综合体数量继续分析，其实综合体多不多也是相对的，小编个人认为它相对的是人口密度和消费能力。就人口密度而言，徐州雄居淮海经济区核心区城，光是徐州本地人口就有万位居江苏第3，超过无锡的万，苏州全省人口最多为0万，其中近万人都是外来人口，所以人口这点不成问题。于是徐州人以前常常戏言：来金鹰买东西的都是周边县市的土豪啊！所以这儿只需聊徐州本土群众的消费能力，我们能消化得下这些综合体带来的餐饮、奢侈品店吗，莫非真的只有指望外地土豪出手相助来拉动内需？

有网友就对此持怀疑态度表示：经济基础决定上层建筑，徐州虽然有地铁有高架，但经济上还是偏三线城市，人均GDP不论是在全国还是江苏都是中游，徐州没有这么发达的经济和高消费人口来支撑这些商业。下面我们就来分析几组数据，看这个观点是否站得住脚。

表格数据显示，徐州GDP总量全省第四，人均倒数第五。

但有两项数据我们也应该正视，徐州市统计局发布的关于年全市经济运行情况全面通报：

年，全市实现社会消费品零售总额.39亿元，同比增长12.8%，增速高于全省1.9个百分点，居全省首位。其中，限额以上单位实现零售额.72亿元，增长17.0%，增速同比提高3.6个百分点。一是行业增速同比回升，限上批发业、零售业零售额分别增长14.6%和17.5%，增速同比分别提高2.0和3.8个百分点；住宿业、餐饮业分别增长13.9%和16.3%，增速同比分别提高5.1和3.6个百分点。二是消费结构优化升级，23类商品零售额均保持增长，有16类商品增速同比提高，其中，化妆品、金银珠宝、文化办公用品等改善型消费分别增长15.6%、13.0%和16.0%；汽车类增长14.7%，增速同比提高9.3个百分点，拉动限上零售额增长3.2个百分点。

服务业增长态势较好。一是服务业贡献率首次过半，年，全市服务业增加值同比增长9.1%，增速快于GDP0.9个百分点，增长贡献率达51.0%，同比提高6.2个百分点；服务业占GDP比重为47.4%，同比提高1.2个百分点。二是规上服务业收入较快增长，全市规模以上服务业企业营业收入增长13.3%，增速较前三季度提高5.0个百分点，多数行业实现较快增长，其中，水利环境业、居民服务业、教育、文化体育娱乐业分别增长19.6%、24.7%、33.5%和24.7%；其他营利性服务业增长22.0%，快于规上服务业增速8.7个百分点，拉动规上服务业增长4.7个百分点。

以上说明，关于零售和服务业，在徐州依然是蓬勃发展的朝阳行业，所以你可以说徐州人没钱，但咱舍得花钱这也是事实。相对应的，如果徐州人的收入继续稳步提升，我们是不是更敢于舍得花钱了，那这些综合体是不是也就有更多人会去消费了？所以一环紧跟一环。

小编愚见，徐州人的消费观念和能力正在随着零售、服务业本身的提升而提升，例如万达、苏宁的开业刺激，但徐州人的消费空间想要进一步提升，靠的绝对不是盖更多的综合体，靠的应该是从人自身入手了——那就是提升我们老百姓的收入。毕竟在这座城市再盖一座苏宁广场已几无可能，但提升收入算有希望。

特别是看完下面这三张图真是忍不住感慨：徐州的路还很长，老百姓收入提升尚未完成，同志们仍需继续努力。

年一季度江苏各市人均可支配收入

城镇常住居民人均可支配收入

农村常住居民人均可支配收入

结语：说了这么多，小编最后再谈谈个人的看法。徐州苏宁广场开业确实给徐州的线下消费打了一剂强心针，这不光是给消费者的，更是给从业者以希望。但开业这剂强心针药力过完之后，该如何运营这栋庞大的综合体，如何让徐州人继续买单，也是很多人期待看到的结果，例如上文提到的真正体验式消费。

就目前徐州的经济而言，综合体也许确实只多不少，但我们应该着眼的是未来：未来地铁修建好、道路更加完善、外来人口更多进入到徐州，徐州的经济辐射力更广的时候，特别是徐州人均收入仍有大幅提升空间的情况之下，未来5-10年，这些综合体终归是有发挥完全作用之时。就和修路一个道理，等堵车了再修成本会更大，商家和政府做事往往是走在需求的前列。

所以小编担心的根本不是综合体多不多，而是我们该如何提升自我的收入，只有钱袋子饱了，老百姓才敢大胆的去消费，商家、政府、老百姓三者才能进入良性平衡状态。而这必将是徐州在这几年的基础、商业建设完成之后，进入的下一个重要而且决定性的难关。

（来源天策楼市徐州、商业地产云智库、徐州苏宁广场、徐州地铁圈